Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья

Складской дефицит
 
Московский регион переживает потребительский бум: благодаря растущей покупательной способности населения число только крупных торговых центров площадью 40 тыс. кв. метров (например, Рамстор, ИКЕА и прочее) ежегодно увеличивается на 15-20. При этом предложение высококачественных складских помещений, способных удовлетворить растущие потребности как торговых сетей, так и производственных компаний, в разы ниже спроса. Эксперты указывают, что наличие на рынке свободных площадей под складирование товаров не превышает 1% при том, что ставки аренды в Москве самые высокие в Европе. Преодолеть дефицит не удается главным образом из-за сложностей с подбором и оформлением крупных земельных участков, необходимых для строительства современных складов.
 
Одноэтажная металлоконструкция
 
Складские помещения, как и офисы, делятся в зависимости от качества по типам А, В и С. К самой востребованной на рынке категории А относят только вновь построенные объекты, категория В предполагает как новое строительство, так и качественную реконструкцию, склады категории С - это, как правило, ангары, пустующие цеха и прочие помещения, приспособленные под складские цели. При этом абсолютное большинство таких площадей либо вообще не зарегистрированы как складские, либо не зарегистрированы права их аренды и собственности.
 
Крупные торговые и производственные компании в первую очередь интересуют склады категории А, обладающие оптимальными для потребителя характеристиками.
 
По конструкции практически все новые склады представляют собой сооружения каркасного типа (металлический каркас) с облегченными навесными утепленными панелями типа `сэндвич`. Склад может быть либо одноэтажным, либо двух-трехэтажным, при условии, что только один этаж отдан под склад, а остальные займут офисы. Внутри в помещений должен быть ровный бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1-2 метров от земли, который выдерживает нагрузку до 5-7 тонн на кв. метр. Обязательны потолки высотой не менее 10 метров, чтобы было возможно устанавливать многоуровневые стеллажи, а также инфрастуктуры - раздевалок для обслуживающего персонала и санузлов. Кроме того современные склады отличаются хорошим техническим оснащением и коммуникациями (системы вентиляции, кондиционирования, фильтрации, системы пожаротушения, сигнализации, водопроводная, отопительная система, безопасная электросеть, необходимые подъемо-разгрузочные механизмы, системы складирования и автоматизации).
 
Стоимость строительства одноэтажного складского здания категории А составляет в пределах МКАД примерно 400-600 долларов за кв. метров. без учета стоимости земли (1 га земли под эти цели в Подмосковье можно приобрести по цене от $300 тыс до $2,5 млн за гектар в зависимости от расстояния до МКАД и близости к железнодорожным путям), проектирования и платы за подключение к энергетическим сетям. В Подмосковье расценки колеблются в пределах $200-400 за кв. метр. Оборудование склада специальным холодильником увеличивает сумму вложений на $1 млн, включая затраты на монтаж и транспортировку оборудования.
 
Большинство складских комплексов из-за трудностей с оформлению земли в Москве, высокой стоимостью аренды, отсутствием свободных участков и большой загруженностью столичных дорог строятся в Московской области. Оптимальным эксперты считают расстояние 20-40 км от МКАД. Обязательно, чтобы здание склада располагалось в непосредственной близости от автомагистрали и желательно рядом с железной дорогой. Вблизи должна быть достаточная территория для разворота большегрузных автомобилей.
 
Основными потребителями качественных складских помещений являются крупные российские и иностранные производители, компании, специализирующиеся на логистике, западные и отечественные торговые сети.
 
Аренда вместо покупки
 
Компании, специализирующиеся на складской недвижимости, как правило не практикуют продажу готовых складских объектов, а занимаются строительством складов под дальнейшую сдачу их в аренду. В выкупе складских помещений могут быть заинтересованы только крупные игроки рынка. Развивающимся торговым и производственным компаниям просто невыгодно выводить из основного бизнеса значительные финансовые средства. Склады класса А предлагаются в аренду по цене от $130-180 за кв. метр (В - $100, C - $70) в год без учета НДС, включая операционные расходы (расходы, связанные со сдачей помещений в аренду).
 
По данным директора отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Романа Бурцева, с начала 2005 года ставки выросли на 12-13%, однако практически все площади сдаются в аренду на нулевом и первом циклах строительства, и большинство проектов даже не выходит на открытый рынок. Руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood Михаил Гец отмечает, что ставки аренды на московском рынке складской недвижимости - одни из самых высоких в Европе и уступают только стоимости аренды складов в Лондоне.
 
Высокие цены обусловлены в первую очередь дефицитом предложения. Сегодня в Московском регионе из 4,5 млн кв. метров складов к классу А принадлежат только 750-850 тыс. кв. метров. А объем спроса, по разным оценкам, составляет 1-2 млн кв. метров.
 
Поскольку рынок не может предоставить необходимое количество свободных складских помещений, полностью соответствующих высоким требованиям западных корпораций, многие компании заказывают склады специально под себя. Такая практика получила название `build-to-suit`. Заказчик получает помещения, построенные с учетом конкретных требований и эксклюзивный договор аренды.
 
По окончании строительства девелопер как правило управляет комплексом самостоятельно, поскольку, по словам Р.Бурцева, на рынке еще немного компаний, которые хотели бы взять на себя эту функцию. Каждодневное поддержание состояния складских помещений остается за арендатором.
 
Конечные потребители - компании, занимающиеся производством или торговлей, могут арендовать склады напрямую у девелопера. Однако, словам управляющего отделом WLI компании Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko Андрея Кузьмина, более распространенной схемой для является субаренда: когда конечные потребитель арендует склад у логистической компании в пакете с другими важными для бизнеса услугами - штрих-кодирование, упаковка, расфасовка и прочее.
 
Потенциально интересно
 
Особенностью рынка складских помещений является весомое присутствие среди девелоперов западных компаний таких, как Stiles and Riabokobylko, Jones Lang LaSalle, PMC-Realty and Research Group, DTZ Zadelhoff Tie Leung, Noble Gibbons, Knight Frank, Colliers International. Они были пионерами на рынке складов класса А, поскольку лучше понимали потребности западных арендаторов, которые в свою очередь, опасаясь спекулятивных проектов, предпочитали иметь дело с проверенными мировыми операторами.
 
Однако в последнее время россияне наверстали упущенное: на данный момент соотношение западных и российских компаний эксперты оценивают пятьдесят на пятьдесят. Российским компаниям проще оформить участки под строительство складов, кроме того опыт работы на рынке дает им преимущества перед иностранными девелоперами, которые привыкли к другим схемам.
 
Как считают девелоперы, инвестиции в строительство складов становятся все более выгодными на фоне других сегментов коммерческой недвижимости. Минимальная сумма вхождения на рынок составляет около $10-20 млн, что значительно ниже, чем при строительстве офисов и торговых центров.
 
По словам А.Кузьмина, доходность вложений составляет 12-13% годовых, что выше среднего при инвестировании в коммерческую недвижимость (самым интересным сегментом для вложений по-прежнему считается строительство торговых центров - доходность 15-25% годовых). `Но у рынка складских помещений остается большой потенциал для развития, поскольку он пока мало развит, здесь небольшое количество девелоперов и низкая конкуренция`, - отмечает Р.Бурцев.
 
Основная причина, тормозящая развитие рынка, это сложности с подбором земельных участков площадью от 1,5-2 га, которые нужны для высококачественного склада. Поскольку большинство складов располагаются на расстоянии 25-40 км от МКАД основным резервом для их строительства служат земли сельскохозяйственного назначения, которые вначале нужно перевести в категорию индустриальных территорий.
 
По Земельному кодексу процедуру перевода можно осуществить только в том случае, если по своему прямому назначению земля использоваться больше не может. `Поэтому приходится предоставлять справки, подтверждающие необходимость перевода`, - говорит консультант отдела складских и производственных помещений компании Noble Gibbons Роберт Обри. Бумажная волокита по оформлению участка, получение необходимых разрешений и согласований может растянуться на несколько лет, соглашается М.Гец. Кроме того, сложности с оформлением землеотводов чреваты для инвесторов дополнительными финансовыми издержками, которые в некоторых случаях оказываются сопоставимы со стоимостью самой земли.
 
Географические лидеры
 
Одним из основных требований к современному складскому комплексу является его месторасположение в том районе Московского региона, откуда арендаторам будет удобно доставлять свои грузы. Несмотря на разнообразие их интересов, в географической конкуренции московской области есть лидеры - северо-западное, западное, южное и юго-восточное направления.
 
Наибольшей популярностью у девелоперов пользуется Ленинградское шоссе: на нем находятся 34% построенных складов, которые обслуживают крупные торговые центры (Гранд, ИКЕА, МЕГА, Рамстор, Метро), расположенные по этому направлению. `В ближайшее время потребности этого шоссе в высококачественных крупных складских объектах будут практически удовлетворены`, - считает М.Гец. Зато привлекательность Волоколамского и Минского шоссе, по которым идет импорт грузов из стран ЕС и Скандинавии, по его мнению, повысится. Кроме того, девелоперы прогнозируют рост спроса на складские помещения вдоль Новокаширского, Симферопольского и Рязанского шоссе. Эти направления популярны в основном у российских компаний, транспортирующих грузы в регионы. `В любом случае, в идеале складской комплекс должен располагаться вблизи от главных магистралей, чтобы обеспечить удобный доступ еврофурам`, - добавляет М.Гец.
 
На сегодняшний день количество складских помещений в столице и области не превышает двух-трех десятков. По прогнозам Noble Gibbons к концу 2005-середине 2006 года на рынке появятся еще около 600 тыс. кв. метров площадей. Однако поскольку большинство из них уже нашли своих арендаторов, соотношение спроса и предложения существенным образом не изменится. `На рынке по-прежнему будет отмечаться резкий дефицит качественных складских помещений, который при сохранении благоприятной экономической ситуации, будет только усиливаться`, - отмечают эксперты.
 
Среди наиболее удачных проектов девелоперы называют складские комплексы: `Пушкино` площадью 211 тыс. кв. метров, расположенный в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе, `Ленинградский терминал` (200 тыс. кв. метров, в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), `Северный пункт` (80 тыс. кв. метров, в 700 метрах от МКАД по Алтуфьевскому шоссе), `Кулон Балтия` (27 тыс. кв. метров, в 7 км от МКАД по Новорижскому шоссе), `Видное` (26 тыс. кв. метров, в 7 км от МКАД в г. Видное), а также комплекс `Белый парк` площадью 1 млн кв. метров, к строительству которого недавно приступила компания Coalco.

По материалам портала Интерфакс-Недвижимость и Горячая линия недвижимости.

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100