Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Большие маневры

У каждого российского правителя, начиная с Хрущева, была своя жилищная программа. Есть она и у нынешних властей. Но в отличие от прошлых времен процесс ?оквартиривания? населения теперь решено направить в нужное русло правовыми инструментами. Реформа жилищного законодательства, о которой так много говорят сегодня, наконец готова к старту: блок законопроектов прошел первое чтение в Государственной думе. Уже со следующего года мы все будем жить по-новому. Реформа проводится под лозунгом ?Создадим рынок доступного жилья!?

Заменим право на возможность

Одним из фундаментальных прав, провозглашенных советской Конституцией, было право на жилье. Этим достижением социализма было положено гордиться даже тем, кто жил в подвалах и коммуналках. Когда наступили рыночные отношения, главной ценностью для подавляющего большинства семей стало жилище, которое разрешено было бесплатно приватизировать. По сей день в очередь на улучшение жилищных ус­ловий ставят всех, у кого на члена семьи приходится меньше квадратов, чем положено. Люди, получившие от государства жилье (через много лет), могут его тут же приватизировать и продать. Так что грань между социальным и частным сектором оказалась размытой. Теперь государство собирается подвести под этим процессом черту. Правда, по словам вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, право на жилище останется незыблемым. Но социальное жилье будут бесплатно получать только бедные (кто является бедным, будут решать на местах), причем они никогда не смогут получить его в собственность.

Интересно, что государство планирует каким-то образом беспрерывно трясти нанимателей социального жилья на предмет, не перестали ли они, случайно, быть малоимущими. Пока победило мнение, что квартиры отбирать нельзя, а можно повысить квартплату. Но есть и более радикальная позиция: разбогател - раскулачим. Так что ?белые? зарплаты откладываются надолго. Зато, как это ни покажется странным, квартиры, предоставленные по договорам найма, разрешается сдавать в поднаем по свободным ценам (не то, чтобы их и сейчас не сдавали). По поводу возможности наследования ничего не говорится, но создан механизм смены нанимателя на любого дееспособного члена семьи при согласии всех остальных членов, что может быть суррогатным механизмом наследования, делающим социальный найм потенциально бессрочным.

Жилищный кодекс. Конец театра абсурда

 

Граждане, не подтвердившие статус, получат не жилье, а возможность его купить. Конечно, такая возможность имеется и сейчас, но часто она натыкается на препятствия не только финансового, но и юридического свойства. На их устранение и нацелен проект нового Жилищного кодекса (ЖК). При знакомстве с этим документом не покидает ощущение его неоднородности, чувствуется обилие соавторов. Две главы чрезвычайно детализированы. Касаются они злободневных вопросов перевода жилых помещений в нежилые (и обратно) и перепланировки (Главы 3 и 4). В них описаны мельчайшие детали процедуры согласований вплоть до закрытого перечня необходимых документов, срока рассмотрения и возможных условий отказа. По мнению Александра Пузанова (Фонд ?Институт экономики города?), важно не то, что дан список документов, а то, что он закрытый, и это должно уничтожить питательную среду для коррупции на местах, где подчас издаются, как он выразился, ?совершенно одиозные нормативные акты?.

Другая составная часть проекта - управление многоквартирными жилыми домами и права на земельные участки под ними. Она содержит настоящую бомбу, поскольку в предложенной редакции изымает землю под жилыми домами из-под ног муниципальных властей, автоматически переводя ее в коллективную собственность жильцов вместе с общими помещениями дома. Земля, как и другое общее имущество собственников, не подлежит выделу в натуре, разделу или отчуждению, а доля земли пропорциональна размеру принадлежащего собственнику помещения. Застройщики не вправе будут продавать квартиры без прав на землю - такие договоры будут считаться недействительными. По-настоящему долгожданными можно назвать положения ЖК, регулирующие жилищные отношения. Как ни странно это звучит, но основная причина ущемления жилищных прав граждан при действующем уже более 20 лет ЖК была в том, что государство пыталось всеми силами эти права защитить, невзирая на вопросы собственности, а взирая на соци­альную справедливость. Будучи журналис­том, то и дело приходится выслушивать рас­сказы риэлторов о совершенно невероятных жилищных ситуациях, ?разрулить? которые из-за несовершенства законов практически невозможно. Но теперь этому будет положен конец. Правда, произойдет это постепенно, поскольку жилищное законодательство не имеет обратной силы и может быть применено только к отношениям, возникшим ПОСЛЕ введения его в силу, так что работы по проверке чистоты сделок хватит еще на целое поколение риэлторов и юристов.

По новому ЖК при продаже жилья члены семьи бывшего собственника лишаются права пользования этим помещением. Дети тоже перестанут быть помехой для сделок. ?Презумпция о недобросовестности? родителей противоречит основам гражданского права, считают депутаты, поэтому теперь согласовывать сделки с опекой придется лишь тем, кто лишен родительских прав. А в случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи никаких прав на данное помещение (если оно не нажито совместными усилиями) не сохраняют. Так что жениться теперь надо будет по любви, а не по расчету на прописку в чужой квартире. Собственникам хорошо: их права защищены, а остальным остается лишь надеяться, что ипотека станет доступнее. На эту тему, кстати, есть свои законопроекты.

 

Ипотека. О бедном банкире замолвите слово

 Говоря о блоке законов, связанных с жилищным кредитованием, нельзя не заметить, что благородная (без тени иронии) задача сделать ипотеку более доступной ни коим образом не ведет к повышению доступности жилья. Дешевый кредит делает покупку возможной для отдельной семьи, но в общей массе это приводит к увеличению платежеспособного спроса, что в рыночных условиях влечет рост цен, то есть... делает жилье МЕНЕЕ доступным для той же самой семьи. Хорошо при этом становится всей экономике, внутри которой работает реальный несырьевой сектор. А значит хорошо всем гражданам, но очень опосредованно и опять же за счет покупателей жилья.

Однако не стоит преувеличивать возможность влияния на цены дешевых кредитов, поскольку одновременно со стимулированием спроса новые законы призваны сделать инвестиционно-строительный процесс более предсказуемым и дешевым, т.е. уравновесить рубли метрами. Не совсем ясно, насколь­ко очевидные риски для банков являются се­годня главной причиной дороговизны кре­дитов, но совершенно ясно, что банки успеш­но лоббировали законопроекты, способные эти риски снизить. Суды больше не смогут от­казывать в обращении взыскания на иму­щество, если сумма задолженности кажется им незначительной (на практике суды при этом ущемляют интересы банков, если бо­лее половины кредита выплачено). Банки те­перь смогут выселять несостоятельных долж­ников. Интересы заемщиков, правда, тоже учтены. Например, им должна быть предоставлена возможность рефинансировать кредит, если ставки будут падать. Опять же ограничивается требование о получении согласия органов опеки на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения. А вот нотариусы (а они не несут сегодня никакой ответствен­ности за качество и последствия сделки) будут очень расстроены, поскольку они больше не смогут получать 1,5% от суммы ипотечных договоров, не неся никакой ответственности ни перед одной из сторон.

 Градостроение станет прозрачным

 Градостроительный кодекс ? песня, достойная отдельной статьи. Если коротко, то баталии вокруг этого законопроекта вызваны тем. что московские власти сегодня используют свои полномочия в градостроительном регулировании как инструмент в противостоянии с федеральной властью по вопросу разграничения собственности. Трудно поспорить с депутатом Мосгордумы Михаил Москвиным-Тархановым, который говорит, что земля имеет ценность лишь в сочетании с полномочиями по ее застройке. А градостроительное законодательство, по Конституции, не входит в закрытый перечень вопросов, относящихся к ведению центра. Разработчики нового Кодекса считают такие разговоры излишним крючкотворством. ?Градостроительное законодательство напрямую не названо в Конституции, но по своей природе оно относится к сфере административного права, - говорит Эдуард Трутнев (Фонд ИЭГ), - а это означает, что оно относится к совместному ведению федерации и ее субъектов?.

Простому смертному вся эта схоластика, казалось бы, ни к чему. Но на практике выясняется, что большинство крупных инвесторов сетуют на сложность и дороговизну процесса ?вхождения в площадку?, особенно в Москве. Понятно, что административные издержки и пресловутую ?долю города? приходится в итоге оплачивать покупателям. Правда, в Москве механизм, если и не прозрачен, то хотя бы направлен на развитие города и решение социальных задач. ?Молодец Лужков!? - стало рефреном столичных жителей. А вот в регионах строительный рынок порой полностью монополизируют структуры, близкие сердцу властей. На прошедшем в июне Национальном конгрессе по недвижимости говорилось, например, о том, что, к удивлению аналитиков, в Вологде за 4 меся­ца жилье подорожало в 2 раза (!). Причина не в ипотеке или росте доходов населения. Про­сто два состоятельных брата-петербуржца, войдя в сговор с местными властями, под­мяли под себя рынок и стали диктовать цены. При нынешнем законодательстве помешать этому нельзя. При будущем - будет можно. Уп­ростив получение земли на правах собственности, можно снизить издержки инвесторов. Тогда, глядишь, и коммерческая аренда станет рентабельной, что также снизит давление спроса на рынок.

Лиха беда ? начало

 В заключении статьи стоит, пожалуй, сказать, что пакет из 27 законопроектов по недвижимости - это не итог, а только начало реформы, которая станет плодом коллективного творчества разных ветвей власти и профессионалов рынка. Отвечая на вопрос ?M&D?, Павел Павлов, советник Главного государственно-правового управления Президента РФ, сказал, что недавно Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства рассмотрел и представил Президенту концепцию реформирования законодательства о недвижимости. По мнению П. Павлова, новые нормы будут приниматься в течение двух лет и существенно повлияют не только на административное, но и на гражданское законодательство. Не исключено, что из оборота будут изъяты лес и водные объекты. Среди других направлений - определение прав на землю и изменение процедур сделок с ней, а также изменение системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Импульс реформе дал новый Земельный кодекс, который девальвировал многие положения гражданского законодательства, а это уже потянуло за собой изменения во всей правовой системе. Хотя разработчики убеждены во внутренней целостности концепции реформы, но на деле же она еще не до конца сформирована. К тому же доподлинно известно о наличии разных подходов ко многим ключевым моментам не только среди оппонентов, но и в самом лагере реформаторов. Даже проектов ГК - и тех было два. Не окажется ли у семи нянек дитя без глазу, покажет время. Не стоит сбрасывать со счетов и национальную специфику - то, что правильные законы в России не всегда влекут за собой правильную реальность. По причине необязательности, а подчас и невозможности их исполнения.

Петр ЧЕРНОВ Фото Павла ХАРИТОНОВА

Элитная недвижимость Август 2004

 

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100