Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Притяжение земли

Загородная недвижимость традиционно считается надежной и прибыльной ?гаванью? для частных инвестиций. Но как вести себя инвестору, когда специалисты фиксируют значительный рост загородного рынка, но при этом недалеко от Рублевки власти собираются сносить баснословно дорогие коттеджи? Оправдывается ли риск прибылью?

Рейтинг инвестиционной привлекательности

Наибольший доход приносят свободные от строений земельные участки, пользующиеся стабильным спросом. В прошлом году максимальный рост цен на землю в отдельных случаях достигал 100%. ?Доходность многих сегментов недвижимости изрядно снизилась, а земля остается лакомым куском - достойных участков под строительство не так много?, ? комментирует ситуацию Андрей Васильев, руководитель отдела загородного жилья компании Paul's Yard.

Интерес к земле проявляют как частные лица, оперирующие десятками соток, так и оптовые покупатели - крупные финансово-промышленные компании, ?сырьевики? и др., скупающие сельхозугодья, бывшие пионерские лагеря, дома отдыха и т. д. Причем значительная часть этих земель приобретается для того, чтобы впоследствии распродать их в розницу частных лицам. ?Довольно часто оптовые покупатели приобретают большие земельные наделы, нарезают их на участки, подводят коммуникации и продают, -рассказывает Сергей Леонтьев, директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty. - Такая продажа без подряда приносит сегодня доход на уровне 30% годовых. Вложения в землю выгодны и для частных покупателей, которым гарантировано от 30 до 50% годовых в зависимости от местоположения участка. Причем инвестиции в землю можно считать наименее хлопотными для физических лиц?.

Именно привлекательностью земельного участка определяется инвестиционный потенциал объекта загородной недвижимости. Как считают специалисты, земля может составлять до 80% финансового успеха загородного проекта. Если при вложении в городские новостройки прибыль определяется увеличением степени готовности дома и ростом самого рынка, то в случае загородной недвижимости основной фактор прибыли - это увеличение стоимости земли. И хотя сейчас доходность по земле несколько снизилась, именно она определяет и будет определять стоимость загородных объектов.

Стать обладателем хорошего, привлекательного для инвестиций участка можно, обладая суммой в $100 000. В этом ценовом диапазоне сегодня доступны достойные участки на Калужском, Киевском, Пятницком и некоторых других популярных направлениях. Они принесут доход не менее 20-30% годовых. Присматриваясь к более престижным трассам - Рублевскому или Новорижскому шоссе, нужно быть готовым выложить уже $10 000-70 000 за сотку. Разумеется, можно стать владельцем участка, обладая и $20 000, но в данном случае говорить о покупке земли в престижных районах Подмосковья, где стоимость земли растет наибольшими темпами, не приходится.

По мере скупки земель и появления новых поселков предложение свободных участков неизбежно сокращается - именно это лежит в основе постоянного роста цен. По оценкам экспертов, земля будет дорожать в среднем на 20?50% в год, в зависимости от направления, удаленности от Москвы и других параметров.

Второе место по перспективности вложений занимают дома в организованных коттеджных поселках, концепция которых будет востребована и в ближайшем будущем. Доходность по ним в прошлом году составила в среднем 40%. ?Коттеджные поселки более доходны, чем отдельно стоящие дома. Поселок позволяет создать единое инфраструктурное и социальное пространство для покупателя, что и поднимает стоимость домов в нем, ? говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании ?Терра?. - Общее архитектурное решение, профессиональное управление недвижимостью, однородная социальная среда ? все это является преимуществом таких объектов загородного жилья?.

В коттеджных поселках существует практика продажи как земельных участков с подрядом1', так и уже готовых домов. В первом случае покупатель выплачивает стоимость земли, после чего компания, владеющая проектом, или ее подрядчик строит здесь дом, реализуя общую для всех объектов поселка архитектурную концепцию. Такая схема позволяет сэкономить от 30 до 50% от стоимости готового объекта. Как и на рынке городского жилья, вложение средств на стадии строительства позволяет частному инвестору увеличить прибыль от проекта.

Самые высокие цены -в коттеджных поселках на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Максимальная стоимость домов здесь доходит до $15-20 млн! Дешевле обойдутся дома в коттеджных поселках на Сколковском, Минском, Дмитровском и Осташковском шоссе, где стоимость особняков не превышает $10 млн. Однако в основном дома в коттеджных поселках стоят гораздо дешевле, и их стоимость исчисляется не миллионами, а сотнями тысяч долларов. Доходность по качественным загородным проектам составляет 30-40%.

Второе место в рейтинге привлекательности для частных инвесторов с коттеджными поселками делят дома в так называемых стародачных местах. Особняки на Николиной Горе, в Малаховке, Валентиновке и во многих других известных дачных поселках очень интересны с точки зрения вложения денег? ?дыхание истории? подчас ценится больше, чем однородность архитектурных решений и современная инфраструктура.

Менее доходно инвестирование в объекты загородной недвижимости, расположенные в садоводческих товариществах, не объединенных ни общей концепцией, ни единым стилевым решением, ни однородной

социальной средой. Если на этапе своего создания, десятилетия назад, участки в садоводческом товариществе принадлежали представителям одного профессионального сообщества, то по прошествии времени, переходя от собственника к собственнику, они потеряли свою родословную. Садоводческие товарищества пользуются значительным спросом, но у покупателей с минимальными бюджетами. Небольшой участок земли с домом из бруса в таких товариществах можно найти за $10 000-15 000.

Наименее привлекательно с точки зрения инвестиций выглядит покупка дома в хаотичной застройке, которой заняты огромные подмосковные территории. ?Невысокая стоимость подобных объектов объясняется многими факторами, в том числе и тем, что большинство домов в таких товариществах представляет собой объекты незавершенного строительства, - рассказывает Андрей Мажаров. - Дома здесь возводятся по мере возможностей владельцев, никто не управляет процессом, с хорошим домом нередко соседствует грязная стройка или разрытый котлован. Именно этим и объясняется не самая высокая инвестиционная привлекательность подобных объектов?.

Домик в деревне

Одна из последних тенденций рынка загородного жилья - частичное освоение деревень в ближнем Подмосковье. Специалисты констатируют, что заниматься сельским хозяйством на земле, стоимость которой составляет минимум $1000, нерентабельно. Начался процесс расформирования сельхозугодий, а параллельно ? скупка отдельных деревенских -наделов. Ее ведут частные инвесторы, не обладающие достаточным количеством средств, чтобы купить участок в централизованном поселке, но желающие иметь загородный дом недалеко от Москвы. Такие покупатели пытаются договориться с деревенскими старожилами, как правило, предлагая им альтернативу - дом и участок, сопоставимые с имеющимся, но несколько дальше от Москвы. Однако сделка редко доводится до конца - в большинстве случаях сельчане отказываются от предложения: прожив всю жизнь в одной деревне, не многие способны покинуть насиженное место.

Серьезным же застройщикам экономически нецелесообразно осваивать деревни, занимаясь каждым двором по отдельности. Им хватает пока той земли, которая выводится из сельхозугодий и лесного хозяйства. Однако как только будет отмечен дефицит земель этих категорий, возможно, застройщики всерьез задумаются о способах приобретения деревенских земель. Специалисты прогнозируют, что со временем на месте подмосковных деревень появятся современные коттеджные поселки, а значит, частные инвесторы, настойчиво пытающиеся купить деревенские участки, находятся на правильном пути.

Риски и ликвидность

На первый взгляд, кажется, что извлечь прибыль из рынка загородной недвижимости несложно. Разве проблематично, имея определенный стартовый капитал, найти под него достойный объект? Однако при более тщательном подходе оказывается, что все не так просто. В отличие от инвестирования в городское жилье, где важнее всего не прогадать с местоположением дома и общей концепцией жилья, здесь инвестиционная привлекательность объекта складывается из значительно большего количества факторов: модели взаимоотношений с застройщиком, регулирования земельных вопросов и т. д. Мы остановимся подробнее на рисках и факторах ликвидности при покупке объекта в коттеджном поселке.

 Существенно снизить стоимость приобретенной недвижимости может внезапно начавшаяся неподалеку от поселка стройка. Причем не столь важно, что здесь будет возводиться. ?В нашей практике был поселок, построенный в соответствии со всеми правилами. Местоположение, транспортная доступность, ценовая политика, благоустройство ? все было очень грамотно. Кроме одного ? недалеко от поселка началось многоэтажное строительство. Это серьезно снизило доходность проекта, -рассказывает Сергей Леонтьев. - Клиент, который хочет купить дом в 30-40 км от Москвы, вряд ли мечтает видеть из окна городские многоэтажки?.

Бывали на рынке и такие случаи, когда рядом с поселком бизнес-класса начиналось строительство загородной недвижимости более низкого уровня. Непонятно, что движет застройщиком, который возводит дешевое жилье на дорогой земле, но такие примеры не редкость. В данном случае ликвидность поселка бизнес-класса серьезно снизилась, в то время как дома в более дешевом поселке расхватывались, как горячие пирожки. Предупредить риски такого рода довольно сложно. Поскольку сам застройщик не заинтересован в подобных эксцессах, он старается узнать обо всех планируемых стройках рядом с проектом заранее. Покупателю же приходится полагаться только на репутацию продавца и надеяться, что тот получит полную информацию о своих соседях.

Не всегда на руку частным инвесторам увеличение масштабов поселка. Когда маленький поселок превращается в город, инвестиционная привлекательность проекта может упасть. Бывает, что застройщик вначале позиционирует поселок тихим, уютным и уединенным. Но после, войдя во вкус, начинает расширять строительство. В результате меняется концепция поселения, из эксклюзивного поселок превращается в более массовый, соответственно, недвижимость в нем дешевеет. Частный инвестор, купив дом первой очереди по высокой цене, не сможет впоследствии продать его так же дорого. Поэтому перед совершением сделки специалисты советуют подробно познакомиться с планами застройщика. У серьезных игроков рынка информация о концепции проекта, очередях строительства и количестве домов должна быть открытой.

Среди факторов, снижающих ликвидность жилья, специалисты все чаще называют ?риск перенасыщения?. По данным компании Vesco Realty, год назад на Новой Риге появилось сразу несколько крупных инвесторов, которые одновременно начали реализовывать одну и ту же концепцию поселков. ?Сейчас на Новорижском шоссе создано уже несколько десятков поселков одной концепции и ценовой политики. Этот сегмент перегрет, и продажи, увы, здесь не такие, какими могли бы быть?, - констатирует Сергей Леонтьев.

Разумеется, нельзя упускать из виду риск банкротства застройщика. Что произойдет в этом случае? ?Даже если покупатель и получит в собственность участок, то будут ли к нему подведены коммуникации? ? задается вопросом Андрей Васильев. - Полбеды, если застройщик не успел достроить дом или сделать внутреннюю отделку, но отсутствие инженерии сводит инвестиционную привлекательность покупки к нулю, потому что проведение коммуникаций - очень дорогостоящее занятие и не под силу частному инвестору?.

Ликвидность проекта может быть поставлена под сомнение в случае, если метраж участка несопоставим с площадью самого дома. Также должны иметь адекватное соотношение стоимость дома и земельного надела. Кроме уже перечисленных, на ликвидность могут влиять и многие другие факторы, даже такие неочевидные, как расположение окон в доме, их близость к карнизу, форма и цвет рам. Неслучайно специалисты компании ?Терра? уверены, что операции на рынке загородного жилья невозможны без специалистов. ?В нашей компании информация об объекте недвижимости содержит до 60 (!) критериев. Проанализировать характеристики дома и участка, чтобы выбрать действительно достойный объект, можно только с помощью профессионалов рынка?, - уверен Андрей Мажаров.

Юридические тонкости

Недавняя шумная кампания по выявлению незаконно построенных коттеджей и поселков, которую инициировали природоохранные органы, заставила покупателей пересмотреть свое отношение к выбору объектов инвестирования. Если некоторое время назад они стремились максимально быстро вложить свободные средства, сегодня они стремятся сделать это максимально обдуманно. Поэтому грамотное инвестирование сегодня - это не только выбор ликвидного объекта, но и соблюдение всех юридических тонкостей при оформлении сделки. Неграмотно составленные документы подчас сводят на нет инвестиционную привлекательность проекта.

Прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту участка - отсутствие нарушений законодательства в ходе предыдущих сделок с ним. ?Покупка загородной недвижимости в элитном сегменте очень дорогостоящая, и поэтому люди проверяют историю земли начиная с создания СССР. Мы видели пакет документов, датированный 1921 г.?,-рассказывает Сергей Леонтьев.

Важно проверить у продавца документы, подтверждающие его права на участок. Земля может находиться в собственности, в аренде, на праве пожизненного пользования, а может иметь ?статус?... самозахвата. Важно понять, на каком основании продавец распоряжается участком, чтобы в дальнейшем законность покупки не была поставлена под сомнение.С начала 1990-х гг. под застройку предоставляются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Часто это производится с грубым нарушением действующего законодательства. ?Не соблюдается порядок перевода земель из одной категории в другую, предоставление земельных участков осуществляется ненадлежащим органом, нарушается сам порядок предоставления участков, - рассказывает Светлана Воронина, юрист компании Penny Lane Realty. - Поэтому при покупке земельного участка приходится проводить правовой анализ всей информации о нем. Лучше, если к этому будет привлечен профессиональный юрист?.

Необходимо обратить внимание на наличие либо отсутствие обременении. ?Помимо водоохранных зон1', в которых капитальное строительство запрещено, может встречаться обременение охранной зоной газопровода или какого-нибудь кабеля, например кабеля спецсвязи?, - говорит Николай Слюсаренко, руководитель юридического отдела компании ?Терра?.

Стоит проверить документы, подтверждающие право застройщика на пользование коммуникациями, и удостовериться, что на участок отсутствуют претензии со стороны третьих лиц. Если приобретается участок со строением, нужно выяснить, на каком основании оно построено, согласован ли проект дома, возведено ли строение в соответствии с этим проектом, не было ли самовольного подведения коммуникаций.

Проблемы могут подстерегать частного инвестора при покупке земли с подрядом на строительство. Распространена практика, когда застройщик берет деньги с покупателя, но не оформляет землю в его собственность, пока на участке усилиями самого застройщика не будет возведен дом. С одной стороны, это оправданно: если застройщик отдаст право собственности на участок покупателю, тот может отказаться от услуг девелопера и самостоятельно построить дом, не соблюдая общее архитектурное решение поселка. Однако эта практика рискованна для инвестора. Пока этот процесс не отрегулирован, и в каждом поселке проблема решается по-своему. ?Какие-то застройщики оформляют участки в собственность покупателя, перекладывая все риски на свои плечи, другие ? не отдают право собственности клиенту, но подписывают массу договоров, гарантирующих покупателю получение участка в собственность после окончания строительства дома. Как бы то ни было, это довольно щепетильный момент, который стоит обговорить с застройщиком максимально подробно?, - рассказывает Андрей Васильев.

Нередко договор заключается не с самим девелопером, способным отвечать по своим обязательствам другими активами, а со специально созданной для привлечения денег организацией. Специалисты рекомендуют проверять, не заключаете ли вы договор с фирмой-пустышкой. ?Фактическим собственником земельного участка и строящихся на нем домов чаще всего выступает специально созданная компания, занимающаяся продажами и их оформлением. Зачастую она является дочерним предприятием головной фирмы, либо же в ее уставном капитале большую долю имеет организация, под маркой которой производятся рекламные акции, - рассказывает Николай Слюсаренко. ? Поэтому важно получить информацию о том, является ли компания, специально созданная для продажи, собственником земельного участка или одной из сторон в инвестиционном договоре на рассматриваемый участок?.

Крайне важно документально зафиксировать размер ежемесячных эксплуатационных платежей. Ввиду того, что изначально ставка не была прописана в договоре, покупатель вынужден соглашаться на новые, менее выгодные условия. Стоит оговорить и перечень услуг, которые будет оказывать вам сервисная компания, чтобы какие-то из них не оказались навязанными ?по умолчанию?. Юридических тонкостей очень много. Самый верный способ минимизировать риски, связанные с оформлением документов, - обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Кстати, специалисты считают, что по мере развития ипотеки количество рисков на рынке загородной недвижимости уменьшится. ?При предоставлении кредита на покупку дома в коттеджном поселке некоторые балки требуют застраховать строительные риски. В свою очередь, страховая компания всегда анализирует возможность наступления страхового случая. Поэтому при покупке коттеджа в кредит банки неизбежно будут требовать от застройщика предоставления полной документации и анализировать ее?, - считает Светлана Воронина.

Покупка в кредит в значительной степени помогает приобрести юридически чистую недвижимость. Однако многочисленные факторы, которые могут привести к снижению ликвидности загородной недвижимости, и прочие инвестиционные риски банк, конечно, не оценит. И здесь приходится еще раз дать банальный, но мудрый совет - обращайтесь к помощи профессионалов, которые не только помогут найти подходящий вам объект, но и оценят инвестиционную привлекательность.

"Новый адрес" 9-10.2004

Татьяна Ломакина

 

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100