Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Секреты инвестиций в недвижимость

Итак, вы - игрок. Игрок, которому прекрасно знакомы слова `НАУФОР`, `хеджирование` и `андеррайтинг`. То есть вы - человек, который любит и умеет вкладывать деньги, а также забирать их обратно с известным приростом.

     Тогда тема инвестирования в недвижимость должна особенно волновать вашу трепетную душу. Почему? Да потому что именно там вы, если верить рейтингу классика, готовы сломать голову. Именно так К.Маркс определяет поведение капитала при доходности в 50%.

     А на рынке недвижимости Москвы творится такое, что голову можно, прямо скажем, потерять. Чего только стоит ежемесячный рост цен под +5%. Да и рынок аренды не остается в долгу - за два года ставки здесь также возросли почти в два раза.

     Обратимся к сухой теории. Недвижимость активно используется капиталом во всех странах мира как финансовый актив, который способен приносить прибыль за счет двух моментов: получения арендных платежей и прямого роста стоимости объекта во времени. И если второе может иметь и отрицательный характер (стоимость недвижимости падает), то аренда - вещь строго положительная.

     Не так давно на телевидении делился опытом один скороспелый британский миллионер. Суть его схемы была проста: на этапе роста рынка (а в Британии прирост стоимости достигал +25%/год) он взял ипотечный кредит на приобретение сразу нескольких квартир. Которые тут же сдал в аренду. Немного спустя, он вновь взял кредит, но уже обеспеченный доходом от этой самой аренды, и вновь приобрел несколько квартир. И естественно эти квартиры стали приносить ему дополнительный доход. Такой цикл он проделал еще несколько раз, время от времени фиксируя прибыль и погашая тот или иной кредит. Отметим, что его схема базировалась на двух важных особенностях: это то, что процент дохода от аренды был ощутимо выше чем проценты по кредиту (Англия обладает одной из самых низких ипотечных ставок в Европе) и, естественно, положительный тренд британского рынка недвижимости.

     Последняя фраза чрезвычайно важна. Именно в Англии лет 12 назад произошли события, которые надолго запомнились желающим поиграть на квартирах. В 80-е годы англичане активно приобретали квартиры за счет ипотечных кредитов, рынок тогда также рос только вверх, но в один прекрасный момент цены превысили некий разумный порог и простой обыватель уже не смог приобретать жилье только за счет своих доходов, к этому добавился экономический спад и ...

     И дальше снежный ком покатился в обратную сторону. Люди в начале 90-х не смогли выплачивать проценты по кредиту, банки стали забирать квартиры в счет долга и выставлять их на продажу. Спрос падал, ведь мало кто осмеливался просить новые кредиты в такой ситуации, а предложение росло - к банковским квартирам присоединились те, кто спешил избавиться от дешевеющего имущества. Цены катились вниз в течение многих лет, пока в середине 90-х не достигли точки некоего равновесия.

     История эта весьма поучительна. Причем она далеко не единственна. Во время сильного экономического спада в Юго-Восточной Азии цены на недвижимость упали в разы в течение одного года, к примеру в Малайзии с 97-го по 98-й год - в восемь раз!

     То есть, как бы ни славилась недвижимость своей надежностью и основательностью, инвестора здесь также могут ожидать большие приключения. Вы хотите знать - как их избежать? Охотно поделимся сведениями.

     ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ

     Первое, с чем вы должны четко определиться, решив вкладываться в квартиры - что же будет вашим коньком, первичный рынок или вторичный. В чем здесь разница?

     Как уже говорилось выше, доход от вложений в недвижимость состоит из двух частей: аренда и рост стоимости самого объекта. Нетрудно понять, что при инвестициях в новостройку (первичный рынок) об аренде придется забыть на долгое время по той простой причине, что квартира здесь приобретается как можно на более ранней стадии строительства дома.

     СЕКРЕТ N1. Дешевле всего квартиру в новостройке можно купить в самые первые дни, когда новый дом появляется на рынке. Застройщики тоже люди и часто промахиваются с ценами в сторону уменьшения. Разобраться с этим им хватает и одной недели.

     Новостройка хороша тем, что здесь идет более интенсивный рост цен на этапе монтажа, и основной доход связан с разницей стоимости квартиры в момент покупки и после того, как дом будет сдан.

     Вторичный рынок отличается тем, что здесь вам не удастся выиграть за счет низких цен при покупке. Рынок в Москве слишком развит, чтобы какая-то квартира продавалась ощутимо ниже реальной ее рыночной стоимости. И если вы встречаете предложение, разительно отличающееся по цене от прочих подобных квартир, то это повод очень серьезно насторожиться - с квартирой что-то не так.

     Зато, приобретя готовую квартиру, вы сразу же можете начать извлекать доход за счет аренды. Спрос на сдаваемое жилье в Москве колоссален, по разумной цене вы можете сдать свою квартиру буквально в течение дня. А если у вас квартира небольшая, да еще в пешеходной досягаемости от станции метро, то вы будете выбирать сразу из нескольких жильцов - хоть аукцион устраивайте!

     СЕКРЕТ N2. Если вы готовитесь сдавать недорогую квартиру, то вряд ли имеет смысл делать эффектный и дорогой ремонт. Это повысит ее шансы быть сданной первому же покупателю, однако в цене вы много не выиграете. Другое дело, если ваша квартира находится в центре или ином престижном районе, тут можно постараться вывести ее в максимально дорогой сегмент, скажем - для аренды иностранцам.

     Вторичный рынок в Москве непрерывно растет с весны 2000 года. Поэтому важной частью прироста капитала будет и повышение стоимости самой квартиры.

     ИНВЕСТИЦИИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

     С принятием решения Конституционного Суда о защите прав добросовестных покупателей риски при вложении денег в квартиру несколько поубавились. Однако всегда следует помнить русскую пословицу `На бога надейся, а сам не плошай`.

     Недостаток квартиры на вторичном рынке - это ее предыстория. Опытные риэлторы говорят, что до трети (!) квартир, с которыми они работали, имели те или иные неувязки, ну а каждая десятая, что называется, была с крепким `душком`. Здесь и ущемление прав несовершеннолетних, и родственники, претендующие на долю жилплощади, и неграмотно проведенные в прошлом сделки, которые могут быть оспорены.

     Так что, инвестиции здесь неизбежно связаны с риском. Скорее всего, все деньги вы не потеряете, однако нервы, потерянное время, судебные издержки... Одним словом, будьте бдительны. Проверку квартиры должны осуществлять специалисты, имеющие значительный опыт именно в этом деле, так как бытует мнение, что сторонний юрист-консультант может вполне с этим справиться. Как раз он-то может и не справиться, а расхлебывать придется вам.

     Теперь поговорим о том, куда надо вкладываться на вторичном рынке.

     Если у вас достаточно денег, то вы можете вложиться в элитную квартиру. Ее главный плюс - максимально высокий процент прибыли от аренды. Что это значит?

     У специалистов есть такое правило: за год квартира окупается за счет аренды на 8-10%. Пример: дешевая 2-комнатная квартира на окраине за 53 тыс.долларов. В год вы должны получить в среднем 4770 долларов, то есть цена аренды будет 4770:12 ` 400 долларов в месяц.

     Так вот, в дорогом сегменте квартир этот процент ренты ощутимо выше, где-то на уровне 10-13%. Но для этого, как говорится, квартира должна соответствовать. Придется вложиться и в ремонт, и в оборудование. Более того, принято работать с управляющей компанией, которая будет поставлять вам обеспеченных арендаторов.

     С дешевыми квартирами все гораздо проще. Рента здесь не так высока, однако у таких квартир есть одно важнейшее преимущество: они высоколиквидны. Вы в любой момент сможете их быстро продать, да и арендатора подыщете в кратчайшее время.

     Секрет N3. Не стоит вкладываться в большую (а значит и дорогую) квартиру в плохом районе, если вы ходите зарабатывать на аренде. Вам не удастся заполучить `элитных` жильцов, а значит и рента будет невысока.

     Часто спрашивают - в каком районе лучше всего приобретать квартиру для инвестирования? В принципе, во всех районах Москвы квартиры растут в цене сейчас примерно одинаково. Гораздо важнее угадать с домом. Есть откровенно проблемные дома с сильно изношенными коммуникациями, в депрессивном локальном окружении. А есть и более интересные варианты. К примеру, как ни странно - московские `хрущевки`. Если вы угадаете под расселение, то вполне можете получить вместо старой 30-метровой квартиры новенькую 38-метровую. Но расселение - это рулетка, даже если дом намечен на снос в этом году, то реально такое событие может произойти и через пару-тройку лет.

     ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НОВОСТРОЙКИ

     С новостройками чаще работают те инвесторы, которые просто хотят меньше проблем. Понятно, что это сильно экономит время и нервы - вероятность попасть на `паленую` квартиру близка к нулю (хотя в Подмосковье то и дело вспыхивают скандалы о двойных продажах), да и нет вам мороки с подбором арендатора и постоянным взыманием с него платы.

     Ну и самое главное, пожалуй, это то, что `входной билет` здесь ощутимо ниже. К примеру, в Москве сейчас приемлемую 1-комнатную квартиру дешевле 45 тысяч $ не купить, да еще и за оформление надо приплатить. Новостройку же пока можно сыскать тысяч за сорок, плюс оформление отложится на год с лишним.

     Основной принцип игры на рынке нового строительства - это купить как можно дешевле. Желательно на той стадии, когда, как говорят профессионалы, воткнули лопату.

     Дело в том, что застройщики тоже люди, и выставляя свой объем на продажу, они мыслят еще старыми ценами. Классический пример имел место чуть более года назад, когда первый продавец квартир (компания СУ-155) в новом микрорайоне Люблино 39А выставил все квартиры по одной цене 730$/кв.м., да еще и скидку давал при одномоментной оплате. Течение трех дней практически все малокомнатные квартиры были скуплены, ведь `входной билет` для инвестирования в квартиру площадью 35 кв.м. стоил 25 тыс.$ - неимоверно маленькая сумма по тем временам!

     Совет N4. Если хотите купить новостройку как можно дешевле - старайтесь постоянно мониторить рынок. Буквально ежедневно. Продаваемые задешево квартиры уходят в считанные дни.

     Однако здесь частного инвестора может поджидать неприятность. Воткнутая лопата - это хорошо, но не все стройки идут бурными темпами. Нередки случаи, когда само строительство стартует спустя год после начала продаж! Не стоит и говорить, что обещанный срок Госкомиссии отодвигается вглубь и вдаль. И никто вам компенсировать финансовые потери не собирается. Дело в том, что договоры инвестирования составляются по принципу `не нравится - до свидания, не задерживайте людей в очереди`. Вам не удастся прописать реальные штрафные санкции застройщику.

     Это риск, который любой инвестор должен очень хорошо представлять. И оценивать. Также стоить помнить, что не все застройщики позволяют оформлять переуступку прав требования на квартиру, а в этом случае вам не удастся ее перепродать до оформления права собственности.

     Как показывает опыт, наиболее надежным и прибыльным направлением инвестирования является приобретение квартир в масштабных проектах застройки на уровне кварталов и микрорайонов. Здесь на вас работают сразу три момента. Во-первых, город все-таки контролирует здесь ход работ, в отличие, скажем, от точечного строительства. Второй момент: в этом случае на рынок поступает сразу большой объем квартир, что вынуждает застройщиков выставлять низкие начальные цены, и, что очень важно, создается конкурентная среда. Наконец, при строительстве кварталов и микрорайонов параллельно создается транспортная и социальная инфраструктура, которая резко увеличивает привлекательность района, а значит - толкает вверх цены на конечном этапе.

     Классикой жанра стало освоение районов Северного и Южного Бутово. Будучи абсолютным минимумом цен, эти районы показали резкий рост стоимости квартир после того как было построено метро. Другой пример - Марьинский Парк и Люблино. Обилие магазинов и объектов соцкультбыта, свои станции метро выдвинули эти районы в лидеры Юго-Востока по спросу.

     Поясним на примере механику роста цен на том или ином микрорайоне. Ниже приведен график изменения цен на трехкомнатные квартиры Люблино мкр.39А в течение 2002-2003 года. Зона А - это область `нулевого цикла` строительства, на рынке присутствует значительный объем нераспроданных квартир, в результате чего изменение цен ничтожно.

     Зона Б - этап монтажа корпусов, здесь начинается интенсивный рост цен за счет того, что привлекательность новостроек растет, ассортимент квартир же начинает уменьшаться, на этом этапе имеет место и наиболее интенсивная реклама.

     Зона В - этап сдачи Госкомиссии первых корпусов. Почти все квартиры распроданы, на остатки стремительно повышаются цены. Дальнейший рост цен возможен за счет перехода квартир на вторичный рынок, который стоит выше по ценовой шкале, а далее цены пойдут вверх лишь в соответствии с общерыночными тенденциями.

     Совет N5. При выборе объекта инвестирования обращайте внимание на нереализованный потенциал района. Намечается ли там строительство метро, создается ли современная инфраструктура, решаются ли транспортные проблемы?

     Наиболее распространенной ошибкой частных инвесторов является вкладывание в `раскрученные` районы, либо в разрекламированные объекты точечного строительства, которые уже достаточно высоко стоят по цене. В обоих случаях нет возможности реализовать тот или иной потенциал. Ну а самое страшное - угадать на горе-строителей.

     Совет N6. Тщательнейше изучите послужной список выбранного вами застройщика. Строит ли он в срок? Нет ли у него `зависших` объектов? Есть ли проблемы у жильцов построенных им домов?

     МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ

     Бытует такое мнение, что зарубежом инвесторы работают исключительно с коммерческой недвижимостью. Это не совсем так, хотя, действительно, наибольшее внимание уделяется магазинам, офисам, складам. Однако и жилье достаточно интересно капиталу, если оно способно давать прирост.

     Один из известных специалистов по недвижимости в США - Джо Эккерт вспоминал, что одним из удачнейших вложений его капитала был проект нового строительства на пустующих землях. Девелоперы приобрели крупный земельный участок на побережье и создали там жилой поселок, обеспеченный всей инфраструктурой. Помимо реализации жилья, доход принесла еще и земля в окрестностях этого поселка.

     Тем не менее, с московскими инвесторами в жилье пока вряд ли кто сравнится в мире.

по материалам интернет-журнала "Монолит"

www.monolit.org


 

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100