Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Коттеджный поселок от А до Я

 

Девелоперами коттеджных поселков в Подмосковье все чаще становятся не только финансовые компании и риэлтерские агентства, но и те, кто никогда до этого не были фигурантами рынка недвижимости.

 Стремительный рост цен на загородное жилье приковывает к подмосковным лесам и полянам, землям вдоль берегов озер и рек внимание самых разных структур. Девелоперами коттеджных поселков в Подмосковье все чаще становятся не только финансовые компании и риэлтерские агентства, но и те, кто никогда не были фигурантами рынка недвижимости и зачастую даже не обладают пограничным опытом. Подсчитав, что инвестиции в землю с последующей застройкой могут давать неплохой доход, этим бизнесом пытаются заниматься даже обладающие достаточными средствами и информированные частные лица (например, риэлтеры или бывшие строители-шабашники).
Впрочем, информированность сегодня можно легко приобрести за деньги. Рынок этот открыт для всех, и технология создания успешных продуктов в целом отработана. Известны инстанции, по которым надо пройти, подрядчики, которых предстоит привлечь, примерные сроки и формулы расчета потребительского спроса. Опросив нескольких опытных риэлтеров и инвесторов-застройщиков, мы составили примерный план, по которому формируется каждый подобный проект.

Выбор земельного участка
По статистике, из той земли, что предлагается к продаже, для возведения коттеджного поселка пригодно около 40 %. Начинающие девелоперы могут искать подходящий вариант через риэлтерские агентства. Но с опытом нарабатываются связи в областных администрациях, а это сильно расширяет выбор беспроблемных участков с востребованными на рынке ландшафтными опциями. Часто можно видеть, что у того или иного застройщика имеется не просто приоритетное географическое направление, а любимый район, в котором он возводит один поселок за другим.
Однако даже если земля найдена без использования всякого чиновничьего ресурса, разведка в местных административно-хозяйственных структурах на предмет возможного доступа к коммуникациям жизненно необходима. ?Требуется неформально подойти к этому вопросу, поговорить индивидуально с каждым специалистом? ? так на эзоповом языке звучит совет одного опытного девелопера начинающим коллегам. Но гарантий, конечно, никаких. Может оказаться, что некий протеже самой администрации хочет получить тот же участок по заниженной цене, и потому структуре, купившей его за реальные деньги, просто не дадут работать. Вывод: прежде чем совершать сделку, желательно иметь какое-то положительное подтверждение также от главы района либо от его заместителя по строительству.
Но даже в отсутствие интриг злую шутку может сыграть обычная техническая некомпетентность. Инвесторы, пренебрегающие разведмероприятиями и полагающиеся лишь на тот факт, что ЛЭП и газовая труба проходят по границе участка, могут быть ввергнуты в огромные дополнительные расходы. Бывали случаи, когда затраты на подведение коммуникаций превышали расчетные показатели в несколько раз.

Бизнес-концепция
?Хорошо заработать можно только на ликвидных концептуальных поселках, где соблюдается общая архитектурная направленность, весь поселок застраивается в короткий, предсказуемый срок и образуется некоммерческое партнерство для управления всем этим хозяйством в дальнейшем?, ? говорит Виктор Днепровский, эксперт Департамента загородного коттеджного строительства корпорации ?ИНКОМ-недвижимость?. Поселок без идеи, а тем более не просчитанный, не сбалансированный по показателю цена ? качество, рискует оказаться в числе неликвидов. Кроме того, у покупателей существует целый ряд других количественных и качественных предпочтений, незнание которых может стать для девелопера фатальным. Взять хотя бы архитектурную моду. По данным исследования спроса, проведенного компаниями ?МИЭЛЬ-недвижимость? и ?Бест-недвижимость? в 2003 году, некогда суперпопулярный дворцовый и средневеково-замковый стиль сейчас интересует покупателей в десять раз меньше, чем классический и скандинавский. По разным трассам специалисты выявляют те или иные особенности. Какого размера участки нарезать, какой тип дома пойдет, какое ценовое позиционирование оптимально ? на все эти вопросы нужно ответить еще до того, как родится генплан.
Точной информацией на этот счет обладают только риэлтеры, имеющие возможность регулярно общаться с первоисточником и анализирующие потребительские настроения в динамике. Консалтинг девелоперов с их стороны ? услуга довольно распространенная, часто заканчивающаяся долгосрочным партнерством. Консультирующая компания потом же готовый продукт и продает. ?Если вы хотите успешно реализовать свой коттеджный поселок через два года, то вам нужно идти с риэлтерами нога в ногу с самого начала, ? говорит генеральный директор компании ?ДОМ-недвижимость? Марина Федчун. ? Мы предлагаем инвесторам начинать сотрудничество еще на стадии формирования концепции, и в таком случае готовы нести ответственность за реализацию домов?. Если такая договоренность достигнута, на том же этапе вырабатывается схема продаж.

Архитектурная концепция и генплан
Из бизнес-концепции рождается концепция архитектурная. Архитектурному бюро дается техническое задание. По результатам его творческой работы на согласование приходят эскиз генплана, разбивка на участки и эскизы самих домов. Надо заметить, что покупатели с каждым годом становятся все более чувствительны к персоналиям архитекторов и типового продукта не хотят. По данным МИЭЛЬ-недвижимость, доля искушенных потребителей, способных отличить архитектуры Гинзбурга от Решетникова, достигла в прошлом году 13,4 %. Тем, кто собирается сдавать свой поселок года через два-три, уже придется учитывать этот фактор.

Эскиз генплана согласовывается у архитектора района: внутренние дороги и постройки не должны конфликтовать с подземными коммуникациями и т. д. После всех согласований вырабатывается окончательный вариант генплана и готовится проектно-разрешительная документация. Но чтобы начать продавать свою идею, дожидаться завершения этой стадии необязательно. У всех своя стратегия, но в принципе, продвижение поселка можно начинать, имея земельный участок в собственности и предварительную концепцию для себя: эскизы генплана, домиков и возможную внутреннюю планировку,  говорит Марина Федчун (ДОМ).  Ты получаешь обратную связь с потенциальными покупателями и благодаря этому можешь успеть внести важные коррективы.
?При том, что полный цикл занимает минимум три года, девелоперу нужно где-то год-полтора, чтобы подготовить объекты к реализации,  делится опытом компании МИЭЛЬ-недвижимсть Савелий Орбант, заместитель председателя Совета директоров по загородной недвижимости. До начала продаж проект и исходно-разрешительная документация должны быть согласованы, на объекте проведены первичные работы (по крайней мере подведены коммуникации) и главное  получено разрешение на строительство. Кто же будет покупать без него?.

Заказчик-застройщик
Возведение поселка, начиная с подведения коммуникаций, ? процесс комплексный, и участие в нем принимает множество структур. Даже собственно строительством нередко занимается не одна фирма, а две и более. Считается, что отсутствие монополии на подрядную деятельность делает контрагентов более управляемыми. Однако даже в этом случае руководить исполнителями самому инвестору-застройщику (девелоперу) не под силу. Он может не понимать всех тонкостей строительного процесса, да это ему и не нужно. Вникать в них, следить за подрядчиками и контролировать ход процесса ? работа заказчика-застройщика. Эта структура может быть как учреждена инвестором, так и приглашена со стороны. Многие риэлтерские агентства, специализирующиеся на загородной недвижимости, имеют свои управляющие компании, и их услугами также можно воспользоваться.
От этого выбора многое зависит. По общему мнению, управление  ключевое звено и главная сложность данного бизнеса. Труднее всего организовать процесс,  говорит Савелий Орбант (МИЭЛЬ-недвижимость).  На площадке собирается множество людей и структур с разными интересами: у девелопера он долгосрочный, у субподрядчика  краткосрочный. И проблема не в том, чтобы подвести газ (это всего лишь плюс-минус деньги), а в том, чтобы вести проект от начала и до конца. Управление, качественный менеджмент  услуга дорогостоящая, и именно на нем пытаются сэкономить некоторые покупатели, взваливающие на себя самостоятельное возведение дома на купленном в поселке участке. ?Они не понимают, что построить дом ? это отдельный бизнес. Даже мы, опытные специалисты, нанимаем заказчика, чтобы он смотрел за строителями, а сами смотрим за ним. Потому что постоянно присутствовать на стройке, чтобы контролировать все, нереально?.

Строительство
Взяв на себя ответственность за материализацию планов и эскизов, заказчик-застройщик проводит конкурс среди подрядчиков. Оцениваются их производственная база, инженерный состав, какую стоимость работ они предлагают. Учитываются и другие мелочи, способные повлиять на выбор покупателя. Поскольку продажи, как правило, уже идут, персонал партнеров должен показать будущий товар на стройплощадке лицом. Клиенты обращают внимание на все: как строители работают, во что одеты, куда бросают окурки, чем, наконец, от них пахнет. Покупатели хотят уважения к своим деньгам и ожидают европейского подхода не только к архитектуре и качеству материалов, но и к обслуживанию в широком смысле,  делится наблюдениями по маркетингу Лоджик Риэлти Александр Короткий.  Однако добиваться такого подхода в наших российских условиях  задача непростая. Самой Лоджик Риэлти в погоне за требуемыми стандартами пришлось создать собственную строительную компанию.
Структура-заказчик принимает поэтапно все выполненные коммуникационщиками и строителями работы. Список их также зависит от концепции и ценовой категории поселка и может простираться вплоть до работ в интерьере и ландшафтного дизайна. У девелоперов концептуальных поселков с покупателями устанавливаются долгосрочные отношения, часто выходящие за рамки тех двух-трех лет, на которые изначально рассчитано развертывание проекта. Кроме того, многие инвесторы решают связать себя с поселком на долгие годы: не отдают свое детище на дальнейшее текущее обслуживание посторонней фирме, а учреждают собственную эксплуатирующую компанию. Зачем им это нужно? Как источник стабильного дохода, как бизнес, по мнению многих, достойный внимания. Однако это уже отдельная история.
В целом прохождение всех кругов коттеджного строительства эксперты считают делом не слишком сложным и крупными подводными камнями не изобилующим. Если удалось устранить самое слабое звено ? найти хорошего управленца, то успех можно просчитать математически. Однако место фатальной погрешности здесь все-таки есть. Достаточно опытный и повидавший за свою карьеру много недостроев профессионал обозначил ее так: ?То ли девелопер свои силы не рассчитывает, то ли он не к тем консультантам обращается, то ли просто рынок не понимает. Бывает так, что все вроде хорошо, но стоит во главе предприятия некомпетентный, ограниченный человек. И все ? поселок не продается?.

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100