Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Рынок коттеджных поселков. Обзор

Один из наиболее привлекательных сегментов рынка загородной недвижимости, рынок коттеджных поселков, начал формироваться относительно недавно, около трех лет тому назад, успел пережить стадию бурного роста и достиг к настоящему моменту пика своего развития. Основными слагаемыми успешного существования рынка коттеджных поселков стали стабилизация экономической ситуации и рост доходов населения.

Феномен    чрезвычайно   быстрого развития   рынка коттеджных   поселков подробно рассматривался многими специалистами и аналитиками рынка недвижимости.      В      данном обзоре мы охарактеризуем уже имеющуюся ситуацию, а также опишем наиболее интересные тенденции и закономерности рынка коттеджных поселков.

Общая характеристика рынка

На сегодняшний день наибольшее развитие в Подмосковье получили коттеджные поселки с числом домов 20-80, расположенные на территории 5-30 га. Все предложения внутри такого поселка находятся примерно в одном ценовом диапазоне, что позволяет обеспечить относительную социальную однородность. В компании Vesco Realty называют такие характерные черты, отличающие коттеджные поселки от стихийной или хаотичной застройки: огороженная и охраняемая территория, единый генеральный план застройки, централизованные коммуникации, наличие эксплуатационной службы.

Как уже было отмечено, рынок коттеджных поселков сформировался за рекордно короткие сроки, поэтому основной объем предложения сосредоточен на первичном рынке. Если в 2002 г. на рынке было представлено около 50 поселков, то в 2004 г. идет речь о 260 поселках на разных стадиях строительства. По данным компании Vesco Realty, только 25% из них полностью построены и функционируют.

Специалисты корпорации ?ИНКОМ-Недвижимость? считают, что объем первичного рынка коттеджных поселков составляет порядка 230 предложений. В это число, по их данным, входят как строящиеся поселки, так и те, в которых остались непроданными 2-3 дома. Активные продажи идут в 190 поселках, дома в остальных допродаются застройщиками и выставляются на продажу частными инвесторами на вторичном рынке. Точно оценить объем вторичного рынка коттеджных поселков мало кто берется, но по приблизительным оценкам он составляет не более 10% от общего числа предложений. Причина заключается в том, что, прежде чем коттедж появится на ?вторичке?, территория коттеджного поселка должна быть поделена на участки, а сам коттедж - построен (возможно, без отделки) и оформлен в собственность первичного покупателя.

Характерной чертой рынка коттеджных поселков является его информационная непрозрачность. Продажа коттеджа в строящемся поселке сравнима с продажей ?воздушного замка?. При этом число некорректных фактов, упоминаемых в рекламе поселков, на сегодняшний день таково, что может быть сигналом либо нецивилизованности рынка, либо его возможного насыщения.

Наиболее часто расходятся с действительностью данные о расстоянии до поселка и времени, необходимом на дорогу. Интересна ситуация и с инфраструктурой: в процессе строительства поселка застройщик может изменить планы по количеству создаваемых объектов, если станет ясно, что часть из них не будет востребована. Таким образом, клиент может так и не дождаться реализации всех рекламных обещаний продавца. Еще один деликатный вопрос - размер ежемесячных эксплуатационных платежей чаще всего не находит отражения в рекламе вообще или оказывается заниженным. Классификация среди застройщиков и риэлтеров нет официально признанной классификации коттеджных поселков. Однако и профессионалы рынка, и их клиенты оперируют схожими критериями оценки объектов и набора услуг, поэтому можно говорить о существовании условного деления поселков на несколько категорий. Чаще всего встречаются понятия люкс-, бизнес-, эконом-класса либо вводятся буквенные или цифровые категории коттеджных поселков.

Четкому делению мешает неопределенность среди профессионалов - какие из факторов стоит считать первостепенными при отнесении поселка к тому или иному классу. В классификациях таких компаний, как Vesco Realty и ?Калинка Риэлти?, основным фактором выступает местоположение, также учитываются характер территории (лес, близость к воде), число домовладений, уровень охраны и инфраструктуры, единство архитектурного стиля поселка. В то же время в классификации, предложенной компанией ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, проведено сегментирование коттеджных поселков по цене (табл. 1). Утверждается, что цена отражает совокупность потребительских характеристик объектов, в то время как территориальное деление необъективно. Например, в пределах 15 км от МКАД могут соседствовать садоводческие товарищества и коттеджные поселки с це­ной объектов от $1 млн.

Спрос

Всплеск интереса к коттедж­ным поселкам объясняется двумя причинами. Во-первых, это стремление горожан иметь жилье за городом, что­бы иметь возможность отды­хать от шумного мегаполиса. Во-вторых, это инвестицион­ная привлекательность объек­тов в коттеджных поселках. Только за 1-е полугодие 2004 г., по данным ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, цены на коттеджи выросли в среднем на 24%, а по отдельным направлениям рост цен составлял 50?65%. Кроме того, все большее число обеспеченных людей рассматривают загородной дом как средство самовыражения и реализации своих творческих идей и амбиций. Сравнительная популярность различных подмосковных направлений обсуждалась уже не раз.

Таблица 1.   СЕГМЕНТИРОВАНИЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ ПО ЦЕНЕ

По данным  кампании  ? МИЭЛЬ-Недвижимость?

В этом обзоре мы дадим краткую характеристику с помощью цифр, предоставленных компанией ?ИНКОМ-Недвижимость?. В настоящий момент максимальным спросом пользуются коттеджи в поселках Новорижского шоссе - их доля в общем спросе составляет около 29%. Немного сдало свои позиции Рублево-Успенское шоссе (15%), также привлекательны поселки Калужского (11%) и Дмитровского шоссе (5%). Наиболее востребованы дома в поселках, расположенных в пределах 15-20 км от МКАД (доля в спросе составляет 54%) и 10-15 км (34%).

И Наибольший интерес у покупателей вызывают коттеджи площадью от 200 до 350 кв. м, на них приходится до 80% спроса (рис. 1). Выбирая размер будущего коттеджа, покупатели задумываются о размере участка, на котором он будет находиться. Анализируя результат совместного исследования, проведенного компаниями ?МИЭЛЬ-Недвижимость? и ?БЕСТ-Недвижимость?, можно сделать вывод, что площадь выбираемого дома соотносится с площадью участка в среднем как 1 : 8. То есть при размере коттеджа до 100 кв. м наиболее предпочтительным является участок до 10 соток. При размере коттеджа 201-300 кв. м покупатели в основном выбирают участки размером 16?20 соток. Владельцы больших коттеджей, площадью более 600 кв. м, отдают предпочтение участкам площадью от 51 сотки до 1 га.

Рисунок 1.    РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА ПО ПЛОЩАДИ КОТТЕДЖЕЙ   

По данным  компании  ?ИНКОМ-Недвижимость?

Таблице 2.    ДИНАМИКА ПРЕДЛОЖЕНИЯДОМОВ В КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ ?НА ВОДЕ?

      По  данным   компании   ?МИЭЛЬ-Недвижимость?

На рынке предлагаются не только коттеджи во вновь строящихся поселках, но и дома, дополнительно возводимые в уже существующих. Хотя большинство покупателей загородного жилья предпочитают покупать недвижимость в сложившихся коттеджных поселках, приоритеты постепенно смещаются. По данным компании ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, за последний год доля таких покупателей снизилась на 10% (с 53,9% до 43,0%). Напротив, если в 2003 г. только 12% клиентов хотели бы приобрести коттедж во вновь строящемся поселке, в этом году спрос вырос больше чем в два раза (с 12,1% до 25,7%). Возможная причина такого явления - возросшие требования потребителей к качеству жизни за городом. Застройщики с каждым годом используют все более современные технологии строительства как самих коттеджей, так и коммуникационных систем поселка, и это востребовано рынком.

Интересны также сведения о том, на какой стадии строительства покупатели готовы приобрести коттедж. По данным компании ?ИНКОМ-Недвижимость?, наиболее востребованы на рынке готовые коттеджи ?под ключ?, чья доля в общем спросе составляет 36%. Около 30% клиентов предпочитают приобрести земельный участок в коттеджном поселке и самостоятельно выбрать архитектурную концепцию будущего дома. Еще 6% выбирают участок с подрядом, в этом случае проект будущего строения согласовывается с застройщиком поселка, который и осуществляет строительство. В то же время в компании Vesco Realty сообщают, что до 90% клиентов предпочитает выбрать будущий дом по каталогу застройщика.

Отметим, что больше не популярна вычурная псевдоготическая архитектура, так называемый замковый стиль, в котором в 1990-х гг. строились коттеджи. Огромные ?монстры? из красного кирпича уже не находят покупателей. Современные владельцы загородного дома хотят жить в поселке, выдержанном в едином архитектурном стиле. Еще лучше, если проектом займется известный архитектор.

Инфраструктура

Со временем меняется набор требований, предъявляемых покупателем к инфраструктуре и охране коттеджных поселков. По словам специалистов Vesco Realty, если еще пару лет назад клиент называл их в числе необходимых атрибутов поселка, то сейчас это само собой разумеется.

По мнению риэлтеров, в поселке высшей категории в число обязательных объектов инфраструктуры должны входить спорткомплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Допускается, что эти объекты могут находиться на расстоянии не более 1 км от поселка. При понижении класса поселка допускается меньшее количество объектов инфраструктуры или же увеличивается возможное расстояние до них.

Согласно исследованию ?БЕСТ-Недвижимость? и ?МИЭЛЬ-Недвижимость?, пожелания покупателей в отношении технического оснащения коттеджей за последний год менялись следующим образом: увеличилась (с 46% до 52,7%) доля покупателей, желающих иметь не одну, а две телефонные линии. Все больше владельцев хотели бы видеть в своем загородном доме выделенную линию Интернет и спутниковое телевидение. В зависимости от статуса поселка в компании ?ИНКОМ-Недвижимость? различают несколько возможных уровней охраны. Поселки бизнес-класса как правило ограничиваются КПП на въезде, при этом соблюдение пропускного режима и патрулирование территории поселка в ночное время обеспечивают охранники, оснащенные спецсредствами. В элитных поселках необходима вооруженная охрана, применяются технические средства обеспечения безопасности как на территории поселка, так и в коттеджах, устанавливаются системы видеонаблюдения и контроля доступа, различные сигнализации и т. п.

Предложение и ценообразование

На рынке загородной недвижимости Подмосковья работает уже достаточно большое число риэлторов и застройщиков. Высокая доходность операций привела к тому, что за строительство коттеджных поселков взялись профессиональные девелоперы. Банки и нефтяные компании также проявляют повышенный интерес к данному сегменту загородной недвижимости и нередко возводят коттеджные поселки ?под себя?.

Распределение продаваемых коттеджных поселков с привязкой к шоссе приведено на рис. 2. Наиболее активно строительство коттеджных поселков ведется на Новорижском направлении. В компании ?ИНКОМ-Недвижи-мость? считают, что это приведет к усилению локальной конкуренции в этом регионе Подмосковья и снизит интеpec инвесторов к Новорижскому направлению.

 

Рисунок 2.   КОЛИЧЕСТВО ПРЕДЛАГАЕМЫХ К ПРОДАЖЕ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ В РАЗЛИЧНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ

 По данным  компании  ?ИНКОМ-Недвижимость?

Подобной точки зрения придерживаются и специалисты Vesco Realty, уже сейчас говорящие о переизбытке предложения и стагнации'1 спроса на Новой Риге. Учитывая инерцию, свойственную рынку недвижимости, и длительные сроки оформления земли, можно предположить дальнейший рост объемов предложения на данном направлении и, как следствие, дальнейшее усиление конкуренции. Вероятно, что цены на дома в коттеджных поселках здесь не будут расти столь высокими темпами, как в последние два года. О Стоимость объекта загородной недвижимости в коттеджном поселке складывается из нескольких составляющих, главные из которых -стоимость земельного участка и стоимость жилого здания. По данным компании ?МИЭЛЬ-Недвижимость? (табл. 1), можно сделать вывод, что в среднем стоимость земли составляет 1/3 от общей стоимости объекта. С течением времени это соотношение меняется. Стоимость земли как правило постоянно растет, в то время как стоимость качественно построенного дома поднимается незначительно или остается неизменной. Неудачные коттеджи, напротив, становятся дешевле по мере физического износа и морального устаревания. Например, стоимость земли на Новорижском направлении за 2003 г. увеличилась на 92%, а за 1-е полугодие 2004 г. на 70%, в то время как цена коттеджей там же изменилась на 21% и 24% соответственно (данные ?МИЭЛЬ-Недвижимость?).

В одном и том же поселке стоимость объектов может значительно различаться в зависимости от стадии строительства. Наиболее выгодно покупать участки в новых, строящихся поселках на ранней стадии строительства. Прибыль при такой схеме инвестиций может достигать 30-40% годовых, она складывается из общего роста цен на рынке загородной недвижимости, а также из роста стоимости объекта по мере его готовности.

Еще один важный фактор ценообразования - уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры в коттеджном поселке. Отметим, что чем дальше поселок расположен от МКАД, тем выше вклад социальной инфраструктуры в стоимость объектов.

Расположение поселка вблизи водохранилищ и крупных рек может существенно повлиять на цену земли даже в удаленных районах. Люди готовы приобретать землю и дома в них по высоким ценам, чтобы иметь дополнительные возможности для отдыха. Уловив растущее желание потребителей приобретать дома ?у воды?, в текущем году компании-застройщики вывели на рынок целый ряд подобных поселков, увеличив в 1,5-2 раза объем предложения (табл. 2). Стоимость земли в таких поселках может в 1,5 раза превышать стоимость обычных участков на том же расстоянии и направлении.

Специалисты   отмечают, что в последнее время покупатели все больше интересуются возможностью приобретения коттеджа, расположенного на лесном участке. Хотя таких предложений на рынке значительно больше, чем эксклюзивных ?водных?, но в любом случае, они стоят существенно дороже обычной земли.

Минимизировать вложения в покупку загородного дома можно двумя способами, считают в ?ИНКОМ-Недвижимость?. Во-первых, это использование готового набора проектов, предоставляемых застройщиком. Разрабатывать индивидуальный проект, естественно, намного дороже. Второй экономичный вариант - покупка коттеджного дома по схеме ?земля с подрядом на строительство? (табл. 3).

Аренда

Одно из бурно развивающихся направлений на рынке загородной недвижимости -строительство ?доходных поселков?, дома в которых предназначены исключительно для сдачи в аренду. Востребованность подобных услуг достаточно высока. В 2004 г. спрос на аренду загородных домов превзошел все ожидания риэлторов. В Penny Lane Realty сообщают, что число поступивших заявок в феврале и марте на 42% превысило аналогичный показатель прошлого года. В компании Vesco Realty утверждают, что спрос на этот вид услуг формируют западные компании, работающие на российском рынке, а также нефтегазовые фирмы. К сожалению, предложение в этой области серьезно отстает от спроса. Связано это с большими затратами для застройщика и невысокой скоростью окупаемости подобных проектов. Месячные ставки ренты в доходных поселках составляют $2000-8000, но есть и более дорогие предложения -$12 000-14 000.

Таблица 3.   СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ РАССТОЯНИЯ ОТ МКАД

По данным  компании  ? ИНКОМ-Недвижимость?

Тенденции, прогнозы

Стремительное развитие рынка коттеджных поселков привело к тому, что во всех его сегментах сформировано достаточное количество предложений. По мнению экспертов компании Vesco Realty, только в самом недорогом секторе эконом-класса еще ощущается значительная нехватка коттеджных поселков. Парадокс, по мнению специалистов ?ИНКОМ-Недвижимость?, заключается в том, что, хотя в ряде сегментов рынок достиг насыщения, количество предло­жений для многомиллионного города ничтожно мало. Развивающийся средний класс располагает средствами, но они недостаточны для покупки загородного жилья в существующей экономической ситуации. Поэтому если рассматривать сегменты спроса и предложения от S200 000, то можно утверждать, что рынок достиг своих пиковых значений и имевший место взлет уже вряд ли повторится. По оценкам специалистов, появление на рынке новых коттеджных поселков не превысит 20-30 объектов в год. Снижения цен на загородное жилье также не предвидится, скорее можно надеяться на снижения темпов роста цен.

"Новый адрес" 9-10.2004

Наталья Пронина

 

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100