Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Самоволка

Давно известно: строгость российских законов нивелируется необязательностью их исполнения. Но что-то вдруг начало меняться. И многие из читающих эти строки не на шутку встревожены сообщением о проверке законности строительства объектов в подмосковных райских уголках. А что говорить о тех, кто приобрел уже готовое строение и, покупая, понятия не имел о возможных проблемах с правоустанавливающими документами на его дом - его крепость? Тем более обидно, если заплатить за всю эту прелесть пришлось по особому тарифу...

Попробуем выяснить, кто же будет в ответе, если вашу постройку признают самоволь­ной, а заодно разберемся, какие требования следует соблюсти, дабы таковой ее все-таки не признали? Чтобы осуществить построй­ку, необходимо соблюсти ряд требований, установленных действующим законодатель­ством. В противном случае радость от ново­стройки может оказаться недолгой. Если приведенные ниже правила были проигно­рированы, то есть основание полагать что, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, постройка может быть признана самовольной, а вам придется или снести ее или от нее отказать­ся. Каковы же эти требования?

Первое и очевидное: строить необходи­мо на своей земле либо с разрешения собственника земельного участка. Совсем не обязательно, что земля должна нахо­диться в собственности у заказчика или у застройщика. Возможны и другие вариан­ты. Смысл один: земельный участок должен находиться во владении на законных осно­ваниях, а собственник земли, будь то граж­данин, юридическое лицо, орган местного самоуправления или государство, не возра­жает против застройки этого участка. Одна­ко и право на земельный участок не являет­ся безусловным основанием для начала строительства. Согласно Конституции РФ, земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей терри­тории. Земля - особый субъект граждан­ских правоотношений, и, как следствие, владелец не может ее использовать так, как ему заблагорассудится. Так что киношные истории о неожиданно обнаруженном мес­торождении нефти, позволившем владель­цам земли в одну минуту стать миллионера­ми, не подходят к российским реалиям.

Чтобы возвести постройку на земле, сле­дует убедиться, что именно для этого она и предназначена. Понятно, речь идет не о геологических особенностях данной мест­ности и не о красоте местного ландшафта. Имеется в виду правовая основа использо­вания земли. Каждый участок, являющийся предметом гражданского оборота, имеет це­левое назначение и должен быть использо­ван в соответствии с ним. Причем имеются приоритеты использования земельных уча­стков по принципу их целевого назначения.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, отнесение зе­мель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется в от­ношении земель, находящихся:

В федеральной собственности, -Правительством Российской Федерации, 

В собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйствен­ного назначения, находящихся в муници­пальной собственности, - органами ис­полнительной власти субъектов Россий­ской Федерации

В муниципальной собственности, за ис­ключением земель сельскохозяйственно­го назначения, - органами местного са­моуправления

В частной собственности:

-   земель сельскохозяйственного назначе­ния - органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации:

-   земель иного целевого назначения   - органами местного самоуправления.

Согласно Лесному кодексу, пере­вод лесных земель в нелесные (для использования их в целях, не связан­ных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом) и/или изъятие земель лесного фонда осуще­ствляются в лесах второй и третьей групп. Это входит в компетенцию орга­нов государственной власти субъекта Российской Федерации по представле­нию соответствующего территориаль­ного органа - федерального органа управления лесным хозяйством.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. А закон опре­деляет приоритет охраны земли перед ее использованием. В первом случае она - компонент окружающей среды и средство производства в сельском и лесном хозяйствах. Во втором - не­движимое имущество, которым собст­венник может владеть, пользоваться и распоряжаться. Изменение целевого назначения ценных земель допускается в исключительных случаях и с соблюде­нием достаточно сложной процедуры.

?ТАМОЖНИ? ДАЛИ ДОБРО?

Итак, вам удалось стать владельцем земли на законных основаниях, а целе­вое назначение земельного участка по­зволяет начать его застройку. Можно ли быть уверенным в безоблачном бу­дущем своего дома? Конечно можно, если фундамент прочен, материал ка­чественен и строят люди, знающие свое дело. Это правда, но не вся. Что­бы ни у кого не повернулся язык при­своить вашему дому ярлык ?самоволь­ная постройка?, требуется соблюсти еще ряд необходимых формальностей. Прежде всего, в соответствии с Феде­ральным законом ?Об архитектурной деятельности в Российской Федера­ции?, необходимо получить разреше­ние на строительство. Его выдают в ор­ганах архитектуры и градостроительст­ва при местных структурах власти.

Разрешение на строительство выда­ется в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требо­ваний градостроительной документа­ции, а также в целях предотвращения вреда окружающей природной среде. Органы государственной власти и ме­стного самоуправления определяют пе­речень объектов, для которых не требу­ется получение разрешения на строи­тельство. Пусть читателя не смущает термин ?градостроительные нормы?. Не только к городам относятся эти тре­бования, но и к иным поселениям и от­дельным объектам в них.

Вы думаете, если разрешение на строительство получено, то уже мож­но приступать к самому строительству? Не тут-то было! К уже имеющимся доку­ментам вам следует обзавестись ?архи­тектурно-планировочным заданием? и, если при проектировании объекта не­обходимо участие архитектора, - архи­тектурным проектом. Архитектурно-пла­нировочное задание представляет собой комплекс требований к назначению, ос­новным параметрам и размещению ар­хитектурного объекта на конкретном зе­мельном участке, а также обязательные экологические, технические, организа­ционные и иные условия его проектиро­вания и строительства, предусмотрен­ные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Архитектурно-планировоч­ное задание выдается органом архитек­туры и градостроительства.

Отказ в выдаче поименованных выше разрешений может быть обжалован за­интересованными лицами в суде.

САНКЦИИ

Но вот случилось-таки то, чего боялись: компетентные органы усмотрели нарушения законодательства, ставят вопрос о призна­нии постройки самовольной и готовы приме­нить санкции к нарушителям. Чего стоит ждать? Если постройка возведена на закон­ном месте, а нарушения при строительстве носят несущественный характер либо име­ются нарушения при выдаче необходимых разрешений или при вводе объекта в эксплу­атацию, то они станут трактоваться как нару­шения установленного порядка строительст­ва и будут караться по нормам Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа. Для граждан - до десяти ми­нимальных размеров оплаты труда, для юри­дических лиц - до двухсот минимальных раз­меров оплаты труда. Если постройка призна­на самовольной, как об этом говорилось вы­ше, то здесь закон более строг. В упомяну­той уже статье 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную по­стройку, не приобретает на нее право собственности. То есть не может ею распоряжать­ся - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано за свой счет ее снести. Закон в дан­ном случае не конкретизирует понятие ?лицо?, ограничиваясь тем, что по общему правилу под лицом стоит понимать как граж­данина, так и юридических лиц. То есть тех, на кого можно в гражданско-правовом смыс­ле применить понятие ?лицо?.  Из смысла статьи 222 можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Такой вывод напрашивается в связи с прописанным (в другом абзаце это­го же пункта статьи) императивом о невоз­можности приобрести право собственности на строение, самовольно возведенное лицом. Иными словами, вряд ли законодатель возла­гает обязанность по сносу самовольной по­стройки на строителей, осуществляющих та­кую постройку по договору с владельцем (мнимым владельцем) земельного участка.

Тем не менее, в ряде случаев ответствен­ной может быть признана и организа­ция, осуществившая постройку, а как следст­вие, и обязанная ее снести (например, если на строителей была возложена обязан­ность получить надлежащие разрешения, а они этого не сделали). В этой связи будет уместна такая ремарка: законным обра­зом получить надлежащие разрешения нере­ально, если нет согласия собственника зе­мельного участка (субъекта Российской Фе­дерации, органа местного самоуправления или частного лица) на возведение постройки. Специалисты спорят относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос са­мовольной постройки. В п. 6 Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. ? 390 ?О ме­рах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных по­селках? (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки. Если самовольная постройка не была снесена лицом, ее осуществившим, то она может быть снесе­на за счет этого лица. Эта альтернатива пря­мо предусмотрена в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Закон обходит молчанием вопрос о праве собственности на строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной по­стройки. Если лицо самостоятельно осущест­вило снос, то вопрос с распоряжением строи­тельными материалами, как правило, не сто­ит. Но если снос осуществлен другим лицом за его счет, то лицо вправе истребовать ма­териалы из чужого незаконного владения.

МЯГКАЯ АЛЬТЕРНАТИВА

Рассмотрев ситуацию, в которой принято решение о сносе самовольной постройки, необходимо сказать, что такое решение не является безальтернативным.

Закон предусматривает и иные, более мяг­кие сценарии развития событий, их два. Рас­смотрим первый. Если самовольная построй­ка возведена на земельном участке, вам не принадлежащем, следует выяснить: име­ются ли условия, предполагающие возмож­ность в установленном порядке оставить уча­сток за вами под возведенную постройку?

Так как правом предоставления земель­ных участков наделены органы власти, то делаем вывод о том, что речь идет об участках, находящихся в распоряжении государственных органов либо органов ме­стного самоуправления.

За лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть признано право соб­ственности на эту постройку. Такое реше­ние вправе принять только суд. В Постанов­лении Пленума Верховного суда РФ и Пле­нума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. ? 6/8 сказано, что при оп­ределении круга доказательств, необходи­мых для разрешения возникшего спора, су­дья должен предложить истцу представить доказательства, свидетельствующие о пре­доставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположе­на самовольная постройка.

Суд выносит решение о признании права собственности на постройку в том случае, ес­ли компетентным органом принято решение о предоставлении данному лицу земельного участка при соответствии его целевого назна­чения. Исковое заявление о признании права собственности на возведенную постройку должно подать лицо, ее осуществившее. При­чем можно сначала обратиться в соответству­ющий орган власти с заявлением о предоста­влении участка, а затем в суд, а можно и на­оборот. С момента возбуждения гражданско­го дела в суде постановление о сносе само­вольной постройки приостанавливается.

Возобновление действия этого постанов­ления происходит с момента вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении заявленных требований. Хочется обратить внимание на имеющее место заблуждение относительно приобретательной давности на недвижимое имуще­ство. Убежденность в том, что право собст­венности может определять добросовест­ное, открытое и непрерывное длительное владение имуществом, несостоятельна. Де­ло в том, что ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности здесь не применима, по­тому как в качестве объекта владения и пользования выступает строение, возве­денное самовольно. Второй вариант уста­новления права собственности на само­вольную постройку так же осуществляется судом. Но на этом сходство заканчивается. Заканчивается оно потому, что право собст­венности в этом случае может быть призна­но не лицом, осуществившим постройку, а законным владельцем земельного участ­ка. Да, господа, не для себя вы строили!..

Если самовольная постройка возведена на участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, пожизненно насле­дуемого владения или постоянного (бес­срочного) пользования, то уже он (законный владелец данного участка) может предъя­вить иск о признании за ним права собст­венности на это строение. Государство вы­ступает в качестве арбитра (суд), но не мо­жет решить вопрос о предоставлении участ­ка лицу, осуществившему постройку. В дан­ном случае закон не допускает приобрете­ние права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Ини­циатором такого судебного дела может быть лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, по­жизненного наследуемого владения или по­стоянного (бессрочного) пользования.

Так же как и в предыдущем случае, с мо­мента возбуждения гражданского дела в суде постановление о сносе самовольной постройки (статья 222 ГК РФ) приостанав­ливает свое действие и возобновляется лишь в случае отказа в удовлетворении за­явленных требований с момента вступле­ния судебного решения в законную силу.

Если право собственности на постройку будет признано за владельцем участка, то лицо, осуществившее незаконную построй­ку, имеет право на возмещение расходов на строительство. Размер этого возмещения определяет суд. Необходимо заметить: с момента приостановления постановления о сносе постройки лицо, ее осуществившее, не вправе осуществить ее слом.

Суд, принимая решение о признании права собственности на постройку, руководствует­ся не только интересами собственника участ­ка, органов власти и лиц, осуществивших са­мовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохра­нение постройки нарушает права и охраняе­мые законом интересы других лиц либо соз­дает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как вы думаете, постройки в заповед­никах и вблизи водозаборных стан­ций нарушают права и охраняемые зако­ном интересы других лиц?..

ЧАС РАСПЛАТЫ

Что же делать, если вы попали в неприят­ную историю и вашему дому грозит снос? О том, что не всегда все потеряно, можно было узнать из изложенного выше: есть возможности легализовать самовольную постройку, либо, на худой конец, возмес­тить расходы, потраченные на ее строитель­ство. Ну а если все же строение идет под снос? А если вы добросовестно купили кот­тедж, не помышляя о нарушении закона?

Такого основания, как признания права собственности на самовольную постройку в связи с тем, что вы являетесь добросове­стным приобретателем, закон не содержит. Самовольная постройка, как указывалось ранее, не может являться предметом граж­данского оборота. Она не может быть про­дана, подарена, завещана и т.п.

Сделки по отчуждению самовольной по­стройки являются ничтожными, то есть они не влекут за собой юридических последст­вий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, а недействи­тельна такая сделка с момента совершения независимо от признания ее таковой судом.

Если приобретатель самовольной по­стройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой сторо­не об истребовании всего полученного ею по сделке. При наличии умысла у обеих сто­рон такой сделки (в случае исполнения сделки обеими сторонами) в доход Россий­ской Федерации взыскивается все получен­ное ими по сделке. В случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскива­ется все полученное ею в доход Российской Федерации и все причитавшееся с нее пер­вой стороне в возмещение полученного.

Гражданско-правовыми отношения-ми разбирательство данного дела может и не ограничиться, тогда оно примет более суровый поворот. Регистрация недвижимо­сти, прав на нее и перехода таких прав практически невозможна при отсутствии надлежаще оформленных документов. Из сказанного вытекает, что в подобных делах редко обходится без деяний, подпа­дающих под действие уголовного законо­дательства. Спектр преступлений может быть чрезвычайно разнообразен. Субъек­тами преступлений могут оказаться и должностные лица, и строители, и заказ­чики. Да и потерпевшим, в той или иной степени, может оказаться каждый. Чтобы не оказаться среди потерпевших, следует помнить: закон - он и в России закон.

Если самовольная постройка не была снесена лицом, ее осуществившим, то она может быть снесена за счет этого лица.

"Салон Недвижимости" 09.2004 Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ, адвокат адвокатского бюро ?Андрей Студенецкий и партнеры?

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100