Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

Зона самовольного бедствия

Министерство природных ресурсов проводит ревизию подмосковных коттеджей, выявляя, которые из них следует признать сооружениями незаконной застройки. Судя по уже обнародованной информации, нарушений много - порядка 250 тысяч. Вопрос, волнующий многих: а действительно ли выявленные нарушения повлекут за собой санкции по сносу ?самовольных? коттеджей? Уполномоченные инспекторы официально заявили: да! Еще они обещают, что сей ?дамоклов меч? занесен над всеми домами, пусть в них даже проживают очень важные персоны... Закон-то ведь один для всех. Это так, но ведь среди явных злоумышленников могут оказаться и вполне добросовестные приобретатели. Есть ли у них хоть малейший шанс уберечь свои прекрасные дома от натиска бульдозеров?

О возможности разделить ответственность между участниками сделки купли-продажи земель, признаваемых ныне спорными, и возможности доказать, что покупатель в этой сделке выступает в роли добросове­стного приобретателя, размышляют риэлто­ры. Страховщики рассказывают о путях защиты права собственности. Рынок загородной недвижимости отличается тем, что махинации и мошенничество здесь чрезвычайно редки. Риэлтерские компании дорожат своей репутацией и поэтому никогда не обещают того, что не могут выполнить.

При этом, выступая гарантами юридиче­ской чистоты сделок, они не могут нести от­ветственности, так как невозможно отвечать за действия органов власти, которые регист­рируют сделку. Только крупные международные агентства, такие как JonesLangLaSalle, могут стать поручителем при оформлении сделок, но при этом и стоимость их услуг бу­дет достигать 5-7% от суммы сделки.

Если рассматривать те случаи, когда уча­стки земли захватывались самовольно, мы должны констатировать, что законным образом сделку купли-продажи такой земли оформить невозможно. Даже если она была оформлена, но по прошествии времени вы­яснится, что правоустанавливающие доку­менты на земельный участок сфальсифици­рованы или незаконны, то сделка признает­ся ничтожной. В этом случае покупатель мо­жет попробовать выкупить этот участок на законных основаниях у государства или отстоять в суде свой статус добросовестно­го приобретателя. Решение суда в этом слу­чае будет являться правоустанавливающим документом на собственность.

Обсуждая возможности купли-продажи самовольно захваченной земли, необходи­мо понимать, что продавец должен предос­тавить правоустанавливающие документы на участок и получить свидетельство о соб­ственности на него. Если эти документы были сфальсифицированы (и это обнару­жится только после оформления сделки), то ответственность за нарушение закона будет целиком лежать на продавце.

Если есть хоть какие-то подозрения в за­конности права собственности продавца, от покупки лучше отказаться, так как поку­патель не сможет законным путем оформить свои права собственности на этот объект.

При покупке земельного участка необхо­димо убедиться, что у продавца имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный уча­сток, выданное областной Регистрационной палатой и указанные в нем правоустанавли­вающие документы, зарегистрированные в ОРП. Таковыми документами, являются либо постановление Главы администрации района (сельского округа) или постановле­ние исполнительных органов области, либо договор купли-продажи. Они и служат ос­новными доказательствами принадлежно­сти права собственности на участок.

Сделка с землей состоялась, если у поку­пателя есть зарегистрированное в Регистра­ционной палате свидетельство о собствен­ности и правоустанавливающие документы.

При заключении сделки купли-продажи зе­мельного участка важнейшим документом яв­ляется, конечно же, свидетельство, подтвер­ждающее право собственности на земельный участок, которое и определяет правовой ста­тус, категорию и целевое назначение участка. Но кроме наличия этого документа, целесо­образно проверять всю историю перехода прав собственности, а также наличие или от­сутствие различных обременении. Участок может находиться в залоге у банка или отдан в заклад. Процедуру проверки (а она, как пра­вило, платная) следует доверить юристам, специализирующимся на решении проблем, связанных с Земельным кодексом. В этом случае ответственность за чистоту сделки несет та организация, которая вынесла за-ключе-ние о правомерности продажи участка и возможности добросовестного его приобре­тения. Сделка по покупке участка без пра­во устанавливающих документов ничтожна: нет документов, нет и предмета сделки -объекта вещных прав.

Самовольной застройкой можно при­знать постройки, возведенные на земель­ных участках, не являющихся собственно­стью застройщика (либо не полученных в аренду), а также застройка объектами, противоречащими назначению земельного участка либо его части (сельхозугодия, фермерские земли, земли рекреации, сани­тарная береговая линия и т. п.).

Например, гражданин ?X? построил дом на участке, который он не приобретал в собственность. Несмотря на абсурдность ситуации, снос этого дома может стать серьезной проблемой для реального вла­дельца участка. Дело в том, что г-н ?X? мог совершить правовой ?финт?, и, используя дыры в законодательстве и алчность чи­новников, оформить дом как частную соб­ственность. А она, как известно, - непри­косновенна! В этом случае у добросовест­ного приобретателя участка скорее всего возникнут проблемы... Захватчик будет ис­пользовать перспективу долгих судебных разбирательств как хороший повод для вымогательств с владельца земли.

А что касается намерений Федеральной службы по надзору в сфере экологии и при­родопользования снести коттеджи, при­знанные самовольной застройкой, то здесь Федеральная служба тоже находится в не­понятной ситуации, поскольку законода­тельство наше противоречиво и судебных процессов с ?самовольщиками? вряд ли удастся избежать. Уже известны единичные случаи принятия судом решений о сносе самовольно построенных строений (в посел­ках ?Зеленый мыс?, ?Балтия?). Что парадо­ксально: эти дома оформлены в част­ную собственность (которая по Конституции РФ неприкосновенна) и зарегистрированы в тех же федеральных органах. Сегодняш­ние покупатели земель под строительный бизнес очень разборчивы и имеют в распо­ряжении штат опытных юристов, так что такие проблемы вряд ли коснутся жителей современных коттеджных поселков.

Как правило, в сделках купли-продажи зе­мель и объектов загородного строительст­ва риэлтерские компании выступают в роли посредников, действуя на основании агент­ского договора. В соответствии с ГК РФ, по­средник не несет юридической ответствен­ности за чистоту сделки, если это не пропи­сано в тексте договора между риэлтером и непосредственно продавцом участка.

В качестве правоустанавливающих документов на землю выделю основные: договор купли-продажи земельного участ­ка; кадастровый план участка; акт о его нормативной стоимости; документы о тер­риториальных границах участка; документ, подтверждающий кадастровую (норматив­ную) цену земли; выписка из ЕГРП об от­сутствии обременении на участок.

Если речь идет о продаже объекта неза­вершенного строительства или готового объекта, который уже оформлен в собст­венность, то необходимо иметь комплект документов по самому объекту. К этим до­кументам относятся: договор купли-продажи объекта, решение (постановление) мест­ной администрации о разрешении на строи­тельство отдельного объекта или коттедж­ного поселка, генеральный план застройки для поселка и согласованный местным ар­хитектором проект отдельного объекта.

Сложно оценить, как часто в практике риэлтерских компаний встречается само­вольная застройка, поскольку подобную экспертизу никто никогда не проводил. Информация на рынке загородной недви­жимости, особенно в части оформления земельных участков, юридических схем по их приобретению, является закрытой.

В случае, если выявлен факт самоволь­ной застройки, то ответственность недоб­ропорядочного продавца может быть дока­зана только в суде. И только суд определя­ет, является ли сделка купли-продажи земельного участка сговором сторон. Рав­но как и то, что сделка с зарегистрирован­ным свидетельством на жилую недвижи­мость правомерна до тех пор, пока в су­дебном порядке не доказано обратное.

При отсутствии надлежащей судебной практики и наличии больших сроков рас­смотрения гражданских дел, прежде чем совершить сделку, покупателю земельно­го участка необходимо проконсультиро­ваться с профессиональными юристами, желательно не являющимися сотрудника­ми риэлтерских компаний.

 

Риэлтерские компании выступают гаран­тами юридической чистоты сделки, т.е. перед сделкой эксперты проверяют все документы на земельные участки и всю историю выделения объекта. Прежде всего, на любой участок должно быть по­становление (при первичном выделе) о выделе участка, подписанное главой того района, где данная земля находится. В данном документе указывается:

-   кому в данный момент принадлежит земля; передача этого объекта в собственность физическому или юридическому лицу;

-   для какой цели будет использоваться зем­ля (ведение личного подсобного хозяйства; под индивидуальное жилищное строитель­ство; фермерское хозяйство и т.д.)

Имея постановление о выделении земли и передачи ее в собственность, оформляет­ся свидетельство о государственной регист­рации права, где указывается:

-   вид права: собственность;

-   объект права: земельный участок и его целевое назначение.

 

В свидетельстве также указываются обре­менения, налагаемые на данный объект (если таковые имеются). Поэтому риэлторская ком­пания не может не знать, были ли наруше­ния при выделе земли и передачи ее в собст­венность, если только Земельный комитет при предоставлении подобных документов не предъявил ?липу?. В практике нашей ком­пании случаи самовольной застройки не встречались. Если мы находим документы сомнительными, то от участия в сделке отка­зываемся. Между продавцом и покупателем ответственность может быть обоюдной, если стороны осознавали, что одна - продавая, а другая - покупая, действуют противозакон­но. Это квалифицируется как сговор сторон и подпадает под статьи Уголовного кодекса. Покупатели, получившие полный пакет до­кументов (которые впоследствии оказались ?липой?), вполне могут выступать добросо­вестными приобретателями. Если сделку проводила риэлторская компания, гаранти­ровавшая юридическое сопровождение и чи­стоту, то ответственность за ?липу? может быть возложена на нее (но это решает толь­ко суд). В случае уже зарегистрированного свидетельства о собственности на жилую не­движимость говорить о правомерности сдел­ки можно, если соблюдены все выше указан­ные моменты по выделению и оформлению земельного участка. Очевидно: принимая решение о покупке земли, необходимо тща­тельно проверить документы и обратиться за помощью к надежной фирме.

 

Вопрос, волнующий многих: а действительно ли выявленные нарушения повлекут за собой санкции по сносу ?самовольных? коттеджей? Уполномоченные инспекторы официально заявили: да!

 

То что риэлторская компания выступает гарантом юридической чистоты по спорным одел­или по сделкам, в которых заранее известен факт незаконного возведения объекта, свидетельствует о безграмотности юриста, работающего в компании, либо о том, что предоставленная гарантия является липой, и никакой реальной ответственности риэлторская компания нести не будет, правоустанавливающие документы: говор (купли-продажи, мены, дарения); инвестиционный договор; постановление администрации о выделении земельного участка; акт о приемке жилого дома в эксплуатацию; свидетельство о праве на наследство; решение суда.

В соответствии с ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д. Однако судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Соответственно, если право собственности не признано судом, подобную сделку купли-продажи оформить невозможно. Реализация подобных объектов недвижимости может проходить по инвестици­онным или подобным договорам. Без необходимого перечня правоустанавливающих документов зарегистрировать сделку купли-продажи в Московской областной регистрационной палате невозможно. В большинстве случаев при наличии уже зарегистрированного свидетельства о собственности на жилую недвижимость, сдел­ку с землей можно считать правомер­ной, однако существуют сроки исковой давности по нарушенному праву. Если в этот срок лицо, чье право нарушено, об­ратится в суд, то любая зарегистрирован­ная сделка может быть расторгнута или признана недействительной по реше­нию суда. В связи с этим при приобрете­нии недвижимости желательно проверять всю ?историю? объекта.

Если покупатель приобрел земельный участок по ?липовым? документам и у про­данного участка существует другой реаль­ный собственник, то покупателю не удастся доказать добросовестность приобретения. Если покупатель приобрел земельный уча­сток у собственника земли, а собственник, например, получил этот участок по незакон­ному постановлению государственного ор­гана, то в этом случае доказать добросове­стность приобретения будет легче. В любом случае, все вопросы, связанные с добросо­вестностью приобретения недвижимости, решаются по усмотрению суда. Застраховать имущество от утраты в результате прекращения права собственности можно, прибегнув к ?титульному? страхованию. В России данный вид страхования возник недавно с появлением частной собственности (первая лицензия на его проведение была выдана только в 1997 году).

Застраховать имущество от утраты в результате прекращения права собственности можно, прибегнув к ?титульному? страхованию. В России данный вид страхования возник недавно с появлением частной собственности (первая лицензия на его проведение была выдана только в 1997 году).

Предметом такого вида страхования вы­ступает право собственности на недвижимое имущество. Особенность заключается в том, что договор титульного страхования (полис) защищает собственность (титул) от событий, которые могут случиться не в будущем, а уже могли произойти на момент приобретения не­движимости (нарушение прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, неза­конность предыдущих сделок, поддельность документов и пр.), то есть в прошлом.

Механизм заключения договора (полиса) следующий. После предоставления страхо­вателем пакета документов (удостоверяю­щие личность; правоустанавливающие; документы, подтверждающие полномочия участников сделки; а также выписки, справ­ки, копии счетов) страховая компания про­водит оценку вероятности наступления страхового случая - специалисты инспекти­руют юридическую чистоту сделки. В пол­ном объеме юридическая чистота инспекти­руется лишь тогда, когда сделка проводи­лась без участия риэлторов. Доверяя в ряде вопросов риэлторам, страховая компания оставляет за собой изучение только слож­ных или ?скользких? моментов.

По результатам проверки страховая ком­пания принимает решение. Если оно положи­тельное, то определяются и согласовывают­ся условия страхования (срок страхования, страховая сумма, страховой взнос и т.д.), а затем заключается непосредственно дого­вор. По договору страхования страховым случаем является вступление в законную си­лу решения суда о признании правового ос­нования собственника недвижимого имуще­ства недействительным. Поскольку одним из документов, подтверждающим право соб­ственности на недвижимость, является сви­детельство о собственности, то и признание его недействительным является страховым случаем, что ведет к обязанности страховой компании выплатить страховое возмещение в объеме, указанном в договоре страхования в разделе ?страховая сумма?.

При страховании права собственности на жилой дом страховая компания не рассматривает юридическую чистоту сделки купли-продажи земли, на которой расположен дом. При этом, согласно нормам гражданского законодательства, признание сделки по купле-продаже земли недействительной не влечет за собой недействительность права собственности на дом, находящийся на этом земельном участке.

"Салон Недвижимости"  09.2004

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100