Загородный дом
Поиск
Поиск
Правила
Реклама
Карта сайта

ПРОДАЖА (0)

Усадьба (0)
Коттедж (0)
Дача (0)
Дом в деревне (0)
База отдыха (0)
Дом охотника/рыбака (0)
Таунхаус (0)
Бизнес (0)

АРЕНДА (0)


КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ (0)

ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ

Логин:
Пароль:  
Регистрация

О проекте "Загородный дом"

Информационно-аналитический портал Загородный дом - электронное СМИ в сфере загородной недвижимости. На нашем Портале Вы найдете информацию о продаже и аренде любых объектов загородной недвижимости, а также материалы о строительстве, оборудовании, обустройстве и ремонте коттеджа, загородного дома и дачи. Мы поможем Вам выбрать коттеджный поселок или даже дом в деревне.

Реклама на портале "ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ"

Используя мощный потенциал портала, Вы сможете ускорить продажу коттеджа или дома в коттеджном поселке. Благодаря обширной целевой аудитории эффективной является реклама товаров и услуг, связанных, как со строительством, покупкой и оформлением коттеджа в собственность, так и с его обустройством и ремонтом, ландшафтным дизайном и оформлением участка, а также комфортным проживанием за городом. Наши специалисты помогут Вам создать и провести эффективную и выгодную  рекламную кампанию на портале Загородный дом.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЬЯ. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Главное при покупке жилья на ?вторичке? - выбрать подходящий вариант. По крайней мере, так думают многие. На самом деле не менее важно эту покупку грамотно оформить, в противном случае радость новоселья может быть омрачена непредвиденными проблемами. И ключевым документом в этом случае является договор купли-продажи жилья, который закрепляет условия перехода собственности от одного владельца к другому. 

 

 С момента, когда продавец и покупатель достигли; соглашения о совершении сделки до момента подписания договора проходит немало времени, необходимого для подготовки сделки. Поэтому стороны должны документально подтвердить свое намерение совершить сделку - оформить передачу задатка или аванса. По сути и аванс, и задаток являются перечислением денег в счет основного платежа. Но если задаток - это средство обеспечения обязательства, то аванс принимается исключительно как средство платежа.

Принимая аванс или задаток, продавец обязуется продать квартиру именно вам, а не кому-нибудь другому, а покупатель подтверждает свое намерение приобрести именно эту квартиру. В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ, в случае, если сделка срывается по вине покупателя, задаток ему не возвращается. Еcли же продавец, принявший задаток, отказывается продать жилье, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю полученную сумму в двойном размере.

Но положений об авансе в Гражданском Кодекс нет. Но это не значит, что покупатель не получит своих денег обратно в случае провала сделки. Получит - но не в двойном размере, поэтому покупателю явно выгоднее давать именно задаток. Вопрос, в какой форме вносить денежные средстве передаваемые в доказательство заключения договора, решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации На практике более распространены авансы. Дело в том, что Свободного жилья в котором никто не прописан, мало, и подавляющее большинство сделок на вторичном рынке приходится на так называемые альтернативные квартиры, владельцы которых, продавая старое жилье сразу же покупают новое. Из таких ?альтернатив? складываются длинные цепочки, и нужно быть готовым к тому, что в любой момент они могут нарушиться. При большом числе участников, велика опасность возникновения форс-мажорных ситуаций: кто-то рассчитывал набрать нужную сумму, и не смог, кто-то неожиданно поднял цену, кто-то просто передумал. Достаточно одного выбывшего, чтобы выстроенная а рухнула в одночасье. Логично, что владельцы квартир-?альтернатив? задаткам предпочитают авансы, чтобы не разориться прежде, чем состоится подписание договора.. После того как продавец получил аванс, начинается сбор документов, необходимых для заключения сделки. Процесс этот может пройти быстро безболезненно, а может и затянуться - все зависит от сложности варианта. Когда же наконец все документы собраны, приходит время собственно заключать договор.

 

И вот здесь нужно быть предельно внимательным - от того, насколько грамотно составлен документ, удостоверяющий сделку, зависит, будете ли вы спать спокойно в своей новой квартире. Считается, что только нотариус может правильно составить договор купли-продажи, его присутствие при сделке и подпись на документе означает ?официальность? заключаемого договора. Однако существует еще один предусмотренный  законодательством вариант, который пользуется большей популярностью, это простая письменная форма ? договор, заключаемый без присутствия третьих  лиц. Прежде чем решить, какую форму договора выбрать, нужно четко понять, в чем преимущество нотариально заверенной сделки и есть ли оно вообще, это преимущество? По сути, нотариус, только удостоверяет сделку, выступая свидетелем. и берет за это определенный процент от суммы, указанной в договоре, - обычно около 1,5%. Конечно, оплата услуг нотариуса зависит от стоимости квартиры, но в любом случае оказывается выше, чем фиксированная плата юристу за составление простой письменной формы. Кроме того, для покупателя предпочтительно указывать в договоре настоящую стоимость квартиры, а не остаточную по БТИ ? если продавец решит позже оспорить сделку, то удастся получить обратно все деньги, а не малую их часть. Теперь давайте посчитаем, сколько придется отдать нотариусу, если квартира стоит, к примеру, $300 000? Неудивительно, что такая форма заключения договоров постепенно изживает себя.

Иногда, чтобы скрыть от налоговых органов реальную стоимость квартиры, покупатели предпочитают указать в догово­ре стоимость квартиры по БТИ, требуя с продавца дополнительную расписку в получении остальной суммы. Делается это в расчете на то, что при возможном расторжении сделки можно будет предъявить эту расписку в суде, доказав, таким образом, что продавец обязан вернуть полную сумму. Однако, как показывает практика, вернуть полную стоимость жилья в этом случае не удается. Некоторые покупатели вписывают в договор отдельный пункт о том, что при расторжении сделки продавец обязуется вернуть деньги или приобрести на имя покупателя аналогичное жилье. К сожалению, пункт этот положение абсолютно не спасает, когда дело доходит до решения прокурора: если договор признан ничтожным, ничтожны и все его пункты.

Продолжая разговор об особенностях нотариата, отметим, что нотариус вправе проверить, согласен ли супруг продавца с продажей квартиры. Также он может и должен проверить дееспособность лица, передающего право собственности на свое жилье. Но обычно все эти проверки уже заранее проведены риэлторами, представляющими интересы покупателя.

Кстати, к дееспособности участников сделки стоит отнестись серьезно, поскольку недобросовестные продавцы нередко пытаются оспорить договор именно на этом основании. Чтобы подстраховаться, можно пригласить лицензированного врача-психиатра, который проведет освидетельствование продавца до, во время и после сделки. Необходимость трижды проводить медицинскую экспертизу объясняется тем, что в случае судебного разбирательства желательно предъявить динамику состояния. К примеру, некоторые больные в периоды ремиссии в состоянии подписывать документы. И наоборот, de jure человек может быть дееспособен, a de-facto - нет. Кстати, недееспособным может быть признан не только душевнобольной, но и наркоман, находившийся в момент сделки под воздействием наркотика.

Особое внимание обратим на даты физического и юридического освобождения квартиры. В грамотно составленном договоре эти сроки прописаны отдельно. Юридическое освобождение подразумевает снятие жильцов с регистрационного учета, а физическое - вывоз мебели и передачу ключей. В интересах покупателя внести в договор штрафные санкции за нарушение сроков освобождения жилья. Тогда он сможет получить компенсацию за ущерб, нанесенный ему продавцом.

Заметим, что, если человек подписал договор, по которому он обязан выписаться из квартиры, а выписываться ему некуда, даже суд не вынудит его сделать это. Избежать такой ситуации помогут риэлторы, чья святая обязанность ? проверить наличие у продавца адреса для новой регистрации и настоять на указании его в договоре. При проведении альтернативных сделок они стараются подобрать последним звеньям цепочки юридически свободное жилье, и все сделки купли-продажи совершаются одновременно.

 Очень важно, чтобы человек, снявшись с учета по старому месту жительства, был поставлен на учет по новому адресу. Подтверждением тому служат выписки из домовых книг по обоим адресам.

После того как договор заключен и официально зарегистрирован, остается только подписать акт приемки-передачи жилья, в котором покупатель подтверждает, что не имеет претензий к состоянию квартиры. Особого внимания эта стадия требует в случае покупки жилья ?под ключ?. Нередки случаи, когда покупатель платит не только за само жилье, но также за мебель и технику, а въехав, обнаруживает только голые стены или обстановку - но не ту, что была при осмотре. Чтобы этого не произошло, необходимо составить максимально подробный перечень всего содержимого квартиры, указав не только название предмета, но и его марку, размеры, цвет и т. д. Перечень этот можно составить как приложение к договору или оформить в виде отдельного документа.

Как видите, юридические вопросы при покупке жилья на вторичном рынке не так просты ? в этом деле не обойтись без услуг высококвалифицированных риэлторов и юристов. Но все же надеемся, что наша информация позволит вам лучше ориентироваться в ситуации и контролировать ее.

?Новый адрес? Ольга Воронова

Главная
Карта сайта
Написать письмо
© 2004 ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (Свид. Эл №77-8864) Все права сохранены

Яндекс цитирования     Rambler's Top100